معامله انتقالی

فرق بین معامله فضولی با انتقال مال غیر

در حقیقت تفاوت اساسی بین معامله فضولی و انتقال مال غیر در وجود یا عدم وجود سوء نیت است، در انتقال مال غیر سوء نیت متهم رکن اساسی تشکیل دهنده آن جرم است.

قطعا در یک جامعه مدنی هیچ شخصی نباید به خود اجازه بدهد تا در اموال و دارایی های شخص دیگری دخل و تصرف نماید اما متاسفانه افرادی سودجو و منفعت طلب در پی منافع خود به اموال دیگران دست درازی می کنند که قطعا این کار بدون پاسخ نخواهد ماند. در همین راستا قانون گزار به دوشکل از این نوع تجاوز به حقوق دیگری در معاملات اشاره نموده یکی معامله فضولی و دیگری انتقال مال غیر.

اما انچه در اینجا ما در صدد بررسی آن هستیم تمایز میان معامله فضولی با انتقال مال غیر است. در ابتدا به یک تعریف مختصر از هریک می پردازیم.

تعریف معامله فضولی و انتقال مال غیر

معامله فضولی که به معنای عامیانه یعنی سرک کشیدن در اموال و دارایی دیگران، نزدیک است، عبارت از این است که فردی بدون اجازه مالک در اموال وی به‎ صورت مثلاً فروش یا اجاره و رهن، دخالت و تصرف ‌کند .
آثار حقوقی چنین قراردادهایی این است که، به ‎دلیل اینکه فرد معامله‎ کننده بر خلاف مورد وکالت، از طرف صاحب مال اذن و اجازه انجام معامله را ندارند، غیر نافذ است. به عبارت دیگر، این معاملات نه باطل هستند و نه صحیح، بلکه تعیین تکلیف آن‌ها بستگی به اجازه صاحبِ مال دارد که چنانچه مورد تأیید مالک قرار گرفت، صحیح و الاّ باطل است.
اما انتقال مال غیر به معامله ای گفته می‎شود که شخص بدون اذن و اجازه و با معرفی کردن خود به عنوان مالک (اصیل) در معامله وارد شده و صرفا به نیّت بردن سود به نفع خود، اقدام به معامله می‎کند که نمونه بارز آن، پیش فروش یک واحد ساختمانی به چند نفر می ‎باشد. لهذا به جهت مشهود بودن عنصر سوء نیت از انواع جرم کلاهبرداری است. زیرا انتقال دهنده سؤنیت و قصد منتفع شدن دارد و معامله روی معامله به ضرر پیش خریدار قبلی می باشد.

تمایز بین معامله فضولی با انتقال مال غیر

1) در معامله ی فضولی، ضمانت اجرا عدم نفوذ است که با تنفیذ مالک معامله صحیح می شود و با رد از جانب وی، معامله باطل خواهد بود؛ اما در جرم انتقال مال غیر، اجازه ی مالک منجر به زوال وجه کیفری نشده و تنها می تواند به تخفیف مجازات مرتکب بینجامد .

2) در معامله ی فضولی، مالک هرگاه که بخواهد می تواند نسبت به رد یا قبول معامله اقدام بکند و از این نظر ظرف زمانی خاصی برای وی پیش بینی نشده است، اما در جرم انتقال مال غیر، چنانچه مالک نسبت به انتقال مال خود آگاه باشد، از زمان آگاهی یافتن تا یک ماه فرصت دارد که تعلق مال مورد معامله به خود را از طریق اظهارنامه به خریدار اطلاع دهد، در غیر اینصورت معاون جرم کلاهبرداری محسوب خواهد شد .

3) درانتقال مال غیر، اولا و به ذات سوء نیت و قصد اضرار به غیر در جرم انتقال مال غیر وجود دارد وحتی در قانون کلاه بردار نامیده شده است که این نشان می دهد در مورد انتقال مال غیر اصل بر سوء نیت است در حالیکه در معامله ی فضولی سوء نیت همیشه محرز نیست. و در حقیقت اصل بر عدم سوء نیت می باشد و این امر باید اثبات گردد.

4) با توجه به م 674 و 304 قانون مدنی بیشتر می توان دریافت که در معامله فضولی شخص فضول یا از شخص اصیل وکالت داشته و از حد اختیارات خود خارج گردیده یا اینکه خود را محق می دانسته پس قصد اضرار اصیل را ندارد و به نفع خویش عمل نمی کند.ولی در فروش مال غیر شخص عمدا و به قصد ضرر دیگری معامله می کند و خود را به جای معامله انتقالی اصیل معرفی می کند تا سود ببرد.

عوارض بر معامله و نقل و انتقال املاک ، مستغلات

در این مقاله می خواهیم به موضوع عوارض بر معامله و نقل و انتقال املاک مستغلات، مستحدثات و سرقفلی و عوارض بر مزایده ها بپردازیم تا شما همراهان گرامی در این خصوص آشنایی پیدا نمایید با ما همراه باشید.

عوارض بر معامله و نقل و انتقال املاک ، مستغلات، مستحدثات و سرقفلی و عوارض بر مزایده ها

یکی از حوزه‌هایی که در آن شوراها به تصویب عوارض غیرقانونی و شهرداری‌ها در گرفتن این وجوه غیرقانونی اقدام به عمل می نمایند، عوارض بر معامله و نقل وانتقال املاک، مستغلات، مستحدثات و سرقفلی و عوارض بر مزایده ها است.

از دلایل عمده غیرقانونی بودن این مصوبات می‌توان گفت: ممنوعیت در گرفتن عوارض مجدد وفق مواد ۵۰و ۵۲ قانون مالیات بر ارزش افزوده مصوب ۱۳۸۷/۲/۱۷؛ ممنوعیت درگرفتن عوارض به درآمدهای مأخذ محاسبه مالیات؛ خروج از حد اختیارات و مغایرت با قوانین و مقررات؛ الزام به گرفتن عوارض در مقابل ارائه‌ی مستقیم خدمات از سمت شهرداری؛ اخذ عوارض از مؤدیانی که ارائه‌دهنده‌ی خدمات یا تولیدکننده‌ی کالا هستند.

مؤید غیرقانونی بودن در گرفتن عوارض بر نقل و انتقال و معامله املاک، مستحدثات و سرقفلی، مستغلات و عوارض مزایده آراء متعدد هیأت عمومی دیوان عدالت اداری می‌‌باشد. این نوشتار جهت تایید کردن اینست که عوارض معین شده علیه این گروه از مؤدیان، خلاف اصول موجود برای تعیین عوارض، خلاف مقررات و قوانین، خلاف سیاست های عمومی دولت و خلاف آراء هیأت عمومی دیوان عدالت اداری بوده و خلاف موازین شرعی می باشد.

بخش اول: عوارض بر معامله و نقل و انتقال املاک مستغلات، مستحدثات و سرقفلی

1.ممنوع بودن برقراری عوارض به درآمدهای مأخذ محاسبه مالیات بوسیلة شوراها (ممنوعیت جمع عوارض و مالیات)

برقراری عوارض به درآمدهای مراجع محاسبه مالیات (عوارض بردرآمد) اصلاً در حدود و صلاحیت اختیارات شوراها نمی باشد و کارگزار این امر بموجب قانون، حوزه‌های مالیاتی است. این قاعده مستند به ماده پنجاه ۵۰ قانون معامله انتقالی مالیات بر ارزش افزوده است. در توضیح باید گفت که در ماده پنجاه ۵۰ قانون مالیات بر ارزش‌‌افزوده مصوب ۱۳۸۷/۲/۱۷، برقراری عوارض بردرآمدهای مراجع محاسبه مالیات ممنوع اعلام گردیده است و همچنین در قانون مالیاتهای مستقیم سال ۶۶ از جمله مواد ۵۲و ۵۹ برای نقل وانتقال قطعی املاک و واگذاری حقوق اشخاص حقیقی وحقوقی بر املاک مالیات معین گردیده است، فلذا مصوبه های شوراهای اسلامی در مشخص کردن عوارض بر معامله املاک مستغلات، مستحدثات وسرقفلی، با قانون مغایر می‌‌باشد. همچنین در ماده پنج قانون تجميع عوارض به این امر بیان شده بود. طیق این ماده شوراهای اسلامی و دیگر مراجع این اجازه را ندارند که نسبت به مواردی که برای آنان پیش‌بینی شده که مالیات اخذ کنند، به وضع عوارض اقدام نمایند. ماده۵۲ قانون مالیاتهای مستقیم سال ۶۶ که تحت عنوان مالیات بر درآمد املاک آمده، معین می‌‌دارد: «درآمد شخص حقیقی یا حقوقی که برآمده از واگذاری حقوق خود نسبت به املاک واقع شده در ایران بعد از کسر معافیت‌های مقرر دراین قانون مشمول مالیات بردرآمد املاک خواهد بود. همچنین ماده ۵۹ قانون ذکر شده (اصلاحی سال ۸۰) مطرح می‌نماید، «نقل و انتقال قطعی املاک به مأخذ ارزش معاملاتی و همینطور به نرخ ۵% و همچنین انتقال حق واگذاری آن محل به مأخذ وجوه دریافتی صاحب یا حق مالک و به نرخ ۲% درتاریخ انتقال از سمت صاحبان حق یا مالکان عین، مشمول مالیات خواهند بود…» وتبصره دو ماده ی مذکور حق واگذاری محل از منظر آن قانون را حق سرقفلی یاحق تصرف محل با حقوق ناشی از موقعیت تجاری محل می داند. ایضاً در ماده۹۲ قانون مالیات برارزش افزوده مالیات نقل و انتقال هر نوع از خودرو مورد حكم قرار گرفته است و طبق این اساس و به استناد مطالبی که ذکر شد، گرفتن مالیات با عوارض در یک امر واحد قابل جمع نمی باشد.

ملاحظه – شوراها و شهرداریها در ارتباط با استدلال تبیین شده معتقد هستند که مالیات و عوارض دومقوله جدا از یکدیگر بوده و عوارض صرفاً برای آبادی وعمران شهری که عوارض در آن مکان وصول شده باشد هزینه می گردد، چنانچه مالیات در خزانه دولت وارد شده باشد برای کل کشور هزینه می شود فلذا می بایست آن ها را متفاوت از همدیگر تلقی کرده و نمی بایست اینچنین فرض گردد که مالیات مضاعفی وصول خواهد شد. درهرصورت استدلال ذکر شده مورد قبول هیأت عمومی دیوان عدالت اداری قرار نگرفته و معتقد می باشد که برقراری عوارض بردرآمدهای ماخذ محاسبه مالیات مَمنوع اعلام شده است. ولیکن در مقابل شوراها در تفکیک عوارض و مالیات معتقد هستند که بند۸ ماده ۱۲ قانون مالیات بر ارزش افزوده صراحتاً اعلام داشته است که اموال غیرمنقول از پرداخت مالیات موضوع قانون مالیات بر ارزش افزوده معاف بوده و هیچ اشاره ای به عوارض محلی که در اجرای تبصره ۱ ماده ۵۰ قانون مذکور و نیز بند 16 ماده ۷۱ قانون تشکیلات، وظایف وانتخابات شورای اسلامی و انتخاب شهرداران از طریق شوراهای اسلامی وضع می‌شود ندارد؟

٢. مغایرت داشتن با قانون

باعنایت به آرای صدور یافته از هیأت عمومی دیوان عدالت مبنی بر غیرقانونی تلقی نمودن اخذ عوارض نقل و انتقال ملک (مغایر قانون مالیات بر ارزش افزوده) گرفتن وجوه ذکر شده برخلاف ماده چهارقانون تنظیم قسمتی از مقررات مالی دولت سال ۸۰ و تبصره ۳ ماده ۹۲ قانون برنامه پنجم توسعه مصوب سال ۸۹ نیز است. در این قوانین دریافت نمودن هرنوع وجه کالا ویا خدمات تحت هر عناوینی از افراد حقیقی و حقوقی به وسیله نهادهای عمومی غیردولتی به جز مواردی که در مقررات قانونی مربوطه تعیین گردیده یا می شود ممنوع شده و از آنجاییکه گرفتن وجوهی بعنوان عوارض نقل و انتقال املاک وسرقفلی برخلاف قانون مالیات بر ارزش افزوده دانسته شده است فلذا هیچ گونه توجیهی جهت اخذ این وجوه پذیرفته نخواهد شد. درحالی که شوراها درمقابل طرح دعاوی برای ابطال مصوبات آن ها چنین استدلال می نمایند که دربرابر مقررات قانون تشکیلات و آیین دادرسی دیوان عدالت آرایی که صادر شده از هیأت عمومی دیوان عدالت در موارد مشابه برای شهرداری ها لازم الاجرا نمی باشد. لذا بر فرض اینکه مصوبه شورای اسلامی شهري ابطال گردیده باشد اما چون هر مصوبه اوضاع و شرایط مختص خود را دارا می باشد و برمبنای مستندات مربوط به خود تصویب و برای اجراء به شهرداری ارسال می شود برای هیأت عمومی لازم الاتباع نمی معامله انتقالی باشد.

٣. مغایرت داشتن با آراء هیأت عمومی دیوان عدالت اداری

مؤید استدلال های توصیف شده درجهت غيرقانونی بودن عوارض بر معامله و نقل و انتقال املاک، مستغلات، سرقفلی و مستحدثات را می‌‌توان در آرای گوناگون هیأت عمومی دیوان مشاهده کرد، بنابراین آراء دليل مستقل محسوب نمی شود و برای تأييد استدلال های بیان شده می‌باشد. اصل عدالت مالیاتی نیز اقتضاء می نماید که وقتی گرفتن عوارضی از شهروندان قسمتی از این سرزمین مغایر قانون شناخته شده نمی توان اخذ همان وجه را از مردمان شهروندان دیگر قانونی وجایز قلمداد نمود، به این دلیل که این امر با اصل ۲۰ و بند ۱4 اصل ۳ قانون اساسی مبنی بر یکسانی اشخاص در مقابل قانون و ماده 14 آیین نامه وضع و وصول عوارض در سال ۷۸ و ملاک مواد ۹۲ و ۱۱ قانون دیوان عدالت سال ۹۲ مغایر است. از آثار تبیین ذکر شده اینست که باتوجه به اینکه هیأت عمومی دیوان عدالت اداری در آرایی شبیه به گرفتن چنین وجوهی از نقل وانتقال اراضی افراد در شهری دیگر را خلاف قانون می داند و به استناد ماده ۳۰۱ که معین می‌‌دارد: «کسی که عمداً یا اشتباه) چیزی را که مستحق آن نبوده است دریافت نماید ملزم می باشد که آن را به مالک تسلیم کند.» و ماده ۳۰۲ قانون ذکر شده که اشعار می‌دارد: «چنانچه کسی که اشتباه خود را مدیون می دانست آن دین را تأدیه نماید این حق را دارد از کسی که آن را بدون حق، اخذ کرده است عودت نماید.» در ادامه باید گفت ماده ۳۰۳ در این رابطه تصریح می دارد: «کسی که مالی را من غيرحق، دریافت نموده باشد ضامن‌عین و منافع آن می باشد اعم از اینکه به عدم استحقاق خود عالم باشد یا جاهل.» شهرداری ها که نسبت به گرفتن چنین مبالغی از نقل و انتقال املاک و سرقفلی مبادرت می ورزند می بایست مبالغی که ذکر شد را به شهروندان مسترد نمایند. ولیکن شهرداری ها گرفتن اینچنین مبالغ را غیرقانونی ندانسته و در عبارات آنها نیز بیم تجری نسبت به شهروندان مبنی بر گرفتن مبالغِ غیرقانونی مشاهده می شود.

بخش دوم: عوارض بر مزایده ها

افزون بر این عوارض بر نقل و انتقال سرقفلی، مُصوبات مربوط به عوارض مزایده ها با قوانین ومقررات مغایرت داشته و از حد اختیارات قانونی شوراها بنابه دلايلی که در ذيل اشاره شده است خارج می باشد. به عبارتی دیگر دراین بخش مواد قانونی که مدعی مغایرت مصوبات عوارض مزایده ها با آنها شده اند و دلايل و جهات اعتراض از حیث مغایرت مصوبه با قوانین و خروج از حدود و اختیارات مرجع تصویب کننده شده است تبیین می گردد.

• اخذ عوارض از مودیان تولیدکننده کالا یا ارائه دهنده‌ی خدمات:

طبق قانون مالیات بر ارزش افزوده مقررات وضع عوارض، در ارتباط با تولید کنندگان و ارائه دهندگان خدمات و وارد کنندگان کالا تصویب شده و سازمان ها و موسسات برگزارکننده مزایده، نه تولیدکننده کالا می باشند و نه ارائه دهنده خدمات و نه واردکننده کالای موردنظر، بر همین اساس وضع عوارض برای واگذارکننده خلاف روح حاکم بر قانون مالیات برارزش افزوده واصول حاکم بر عوارض می باشد.

• مغایرت داشتن با قوانین ومقررات:

بند 16 ماده ۷۱ قانون تشکیلات، وظایف و انتخابات شوراهای اسلامی کشور مصوب سال ۷۵ و ماده 50 قانون مالیات برارزش افزوده “خروج شوراها از حدودِ اختیارات قانونی خود در تعیین عوارض بر مزایده ها” بر تجویز اخذ این نوع عوارض دلالتي ندارد.

• ممنوعیت گرفتن عوارض از درآمدهای مأخذ محاسبه مالیات:

لیکن از سوی دیگر راجع به برندگانِ مزایده اینچنین استدلال شده است که برقراری عوارض بردرآمدهای مأخذ محاسبه مالیات توسط شورای اسلامی و دیگر مراجع ممنوع شده است و برندگان مزایده و حراج که مبادرت به خرید کالای موضوع حراج و مزایده می کنند، مالیات مربوط را پرداخت می نمایند لذا برقراری عوارض مجدد برای آنان خلاف قانون می باشد.

• الزام به گرفتن عوارض در مقابل ارائه‌ی مستقیم خدمات از طرف شهرداری:

اخذ عوارض درقبال ارائه خدمات قابل دریافت است. اخذ عوارض بدون ارائه ی خدمات خاص ومشخص جایز نمی باشد. «عوارض» در برابر «خدمات» موضوعیت یافته و به عبارتی دیگر در برابر خدمات ارائه شده هستند و اصولاً پرداخت‌کننده عوارض باید از نوعی خدمات و انتفاع مستقیم برخوردار شوند. 1.2.3.4.5.6.7 شهرداری ها خدمات مشخص و ویژه‌ای به اشخاصی که برنده مزایده شده باشند ارائه نمی‌دهند و اقدام به گرفتن عوارض بدون ارائه دادن خدمات شهری و ترافیکی مغایر حكم و هدف مقنن می باشد.

هیأت عمومی دیوان عدالت در رأی شماره ۱۸۵۰ در مورخ ۱۳۹۳/۱۱/۱۳ به دلیل این که تعیین نرخ خدمات منوط به انجام خدمت از طرف شهرداری است و در مصوبه‌‌ی ذکر شده شهرداری خدمتی ارائه نمی نماید شهرداری را مجاز به گرفتن عوارض ندانسته است.

• مغایرت داشتن عوارض بر مزایده ها با آراء صادر شده از هیأت عمومی دیوان عدالت اداری در موارد ذیل:

آنچه در مصوبات غیرقانونی عوارض فوق الذکر، قابل تأمل است تفاوت داشتن در وضع عوارض و عدم یکسانی آنهاست که به میزان ۲درصد و ۵درصد و ۱۰درصد تعیین شده و همین فقدان ضابطه‌مندی نقض عدالت و برابری شهروندان در مقابل قانون است.

نتیجه گیری:

مطابق با بند 16 ماده ۷۱ قانون تشکیلات، وظایف و انتخابات شوراهای اسلامی کشور مصوب سال ۷۵ تصویب لوایح برقراری یا لغو عوارض شهر و نیز تغییر میزان و نوع آن از جمله وظایف شورای اسلامی شهرها می‌باشد. به عبارتی دیگر می توان گفت یکی از رسالت‌های شوراها وضع عوارض است که شهرداری ها وضع عوارض را به صرفه و صلاحِ خود شهروندان می‌دانند.

همچنین لازم بذکر است مهمترین منابع درآمد شهرداری‌ها بعنوان نهادی خودکفا که بودجه‌ای مستقل از دولت دارند که به تجویز قانون، بخصوص ماده ۲۹ آیین‌نامه مالی شهرداری‌ها وصول عوارض و بهای خدمات است.

این صحیح می باشد که عوارض شهرداری یکی از نیازهای درآمدی شهرداری برای ارائه خدمات عمومی است و اساساً عوارض جزو درآمدهای پایدار شهرداری محسوب شده و مصارف آن، خدمات عمومی و مربوط به آحاد شهروندان می باشد و قسمت عمده‌ای از درآمدهای شهرداری در اجرای وظایف ذاتی و انحصاری آن، می بایست از اینگونه عوارض‌های پایدار، تأمین شود، و اگر مراجع مختلف با ادعاهای گوناگون از پرداخت عوارض شهری طفره بروند شهرداری دیگر قادر به ارائه خدمات موردنیاز شهروندان نخواهد بود. ولی این اخذ وجوه باتوجه به آراء متعدد شعب و هیأت عمومی دیوان در این رابطه و مستندات و دلایل ابرازی نباید از روشی غیرقانونی وصول گردد چنانچه که ماده 4 قانون تنظیم بخشی از مقررات مالی دولت مصوب سال ۸۰ نیز مؤسسات و نهادهای عمومی غیردولتی را از گرفتن وجوه خلاف مقررات منع می نماید و ارائه خدمات به مردم به هر قیمت از جمله گرفتن وجوه غیرقانونی ایجاد هرج و مرج می کند.

بنابر این گرفتن عوارض از شهروندان بصورت پله و رها نمی باشد بلکه دارای ضوابط است. یکی از حوزه هایی که در آن شوراها به تصویب عوارض غیرقانونی و شهرداری‌ها در گرفتن این وجوه غیرقانونی اقدام می کنند، معامله ونقل و انتقال املاک، مستغلات، مستحدثات وسرقفلی و مزایده ها می باشد.

عمده‌ترین اصول و قواعد حاکم بر عوارض مقرری برای این نوع از فعالیت‌ها که در آیینه‌ی آراء دیوان عدالت انعکاس یافته است عبارتند از: گرفتن عوارض در مقابل ارائه خدمات، عدم امکان اخذ عوارض از درآمدهای مأخذ محاسبه مالیات، رعایت نمودن سیاست‌های کلی دولت، عدم خروج ازحدود صلاحیت وچهارچوب تعیین شده قوانین مربوطه، الزام به گرفتن عوارض در برابر ارائه ی مستقیم خدمات از طرف شهرداری؛ گرفتن عوارض معامله انتقالی از مؤدیان ارائه‌‌دهنده خدمات یا تولیدکننده کالا، که عدم رعایت این موارد منجربه صادر شدن آرای ابطالی در بیش از ۲۰ مورد می باشد.

بنابراین در این نوشتار به اثبات رسید عوارض تعیین شده عليه مؤدیان به این عنوان، خلاف سیاست‌های عمومی دولت، خلاف قوانین ومقررات، خلاف آراء هیأت عمومی دیوان عدالت اداری و خلاف اصول موجود به جهت تعیین کردن عوارض می باشد فلذا خلاف شرع است.

معامله انتقالی

شاید شنیده باشید یا در اطرافیان خود فردی را سراغ داشته باشید که درگیر دعوای ملکی در دادگاه باشد. هنگامی که علّت دعوا را جویا می‌شوید، ممکن است این ماجرا را برای شما تعریف کند که مثلاً چند سال پیش ملکی را خریداری کرده است و قرار بوده در زمانی مشخص تحویل او داده شود یا در تاریخ معینی ملک را تحویل بگیرد و اثاث‌کشی کند، ولی بعد از آن‌که تاریخ موعود فرا رسیده، با اتفاقی غیرمنتظره روبه‌رو شده و آن این‌که با افراد دیگری غیر از خود مواجه شده که آن‌ها نیز ادّعای مالکیت همان ملک را دارند و آن را متعلق به خود می‌دانند. این اتفاقی است که به‌وفور رخ داده است. مالک، یک ملک را در چند معامله به چند فرد منتقل کرده است و بهای ملک را از همه آن‌ها گرفته است. انتقال این املاک می‌تواند به‌موجب اسناد رسمی باشد یا عادی. سند رسمی مالکیت همان سندی است که پس از ثبت معامله در دفاتر اسناد رسمی، از سوی سازمان ثبت اسناد و املاک صادر می‌شود. سند عادی نیز بیع‌نامه‌ای است که در بنگاه‌های معاملات مسکن، به امضای فروشنده و خریدار می‌رسد. این سند نشان‌دهنده‌ی این است که خریدار تمام یا قسمتی از ثمن معامله را به فروشنده پرداخت کرده یا تعهد به پرداخت مابقی آن در آینده‌ای نزدیک (مثلاً هم‌زمان با تنظیم سند رسمی انتقال) نموده و فروشنده نیز تعهد کرده که در یکی از دفاتر اسناد رسمی حاضر شود و ملک را رسما به نام خریدار کند.
حال در این‌جا تکلیف چیست؟ یک خانه و چندین صاحب خانه؟! کدام‌یک می‌تواند در خانه ساکن شود؟ کدام‌یک مالک واقعی ملک محسوب می‌شود؟ بدیهی است در چنین مواردی که بر سر مالکیت یک ملک بین چند نفر اختلاف وجود دارد، تا زمانی که مالک واقعی مشخص نشود، هیچ‌کدام نمی‌تواند با آسودگی خاطر از آن ملک بهره‌برداری کند. بنابراین، لازم است دادگاه صالح این اختلاف را حل‌وفصل کند و مالک قانونی این ملک را معرفی کند تا در برابر همگان رسمیت پیدا کند.

هنگامی که پای دادگاه به این ماجرا باز می‌شود، با مفاهیمی به‌نام معامله‌ی معارض و انتقال مال غیر مواجه می‌شویم که لازم است تعریف و شرایط هریک از آن‌ها را توضیح دهیم.

معامله‌ی معارض به چه معنا است؟
ماده‌ی ۱۱۷ قانون ثبت، در مقام جرم‌انگاری معامله‌ی معارض چنین مقرّر کرده است: «هر کس به‌موجب سند رسمى یا عادى نسبت به عین یا منفعت مالى (اعم از منقول یا غیرمنقول) حقى به شخص یا اشخاص داده و بعد نسبت به همان عین یا منفعت به‌موجب سند رسمى معامله یا تعهدى معارض با حق مزبور بنماید، به حبس با اعمال شاقه از سه تا ده سال محکوم خواهد شد.»

هیأت عمومى دیوان‌عالى‌کشور در رأى وحدت رویه‌ی شماره‌ی ۴۳ مورخ ۱۰/۸/۱۳۵۱ در مقام تفسیر این ماده چنین گفته است: «نظر به این‏که شرط تحقق بزه مشمول ماده‌ی ۱۱۷ قانون ثبت اسناد و املاک، قابلیت تعارض دو معامله یا تعهد نسبت به یک مال مى‏باشد و در نقاطى که ثبت رسمى اسناد مربوط به عقود و معاملات اموال غیرمنقول به موجب بند «اول» ماده‌ی ۴۷ قانون مزبور اجبارى باشد، معامله انتقالی سند عادى راجع به معامله آن اموال طبق ماده‌ی ۴۸ همان قانون در هیچ‌یک از ادارات و محاکم پذیرفته نشده و قابلیت تعارض با سند رسمى نخواهد داشت، بنابراین، چنانچه کسى در این قبیل نقاط با وجود اجبارى‌بودن ثبت رسمى اسناد، قبلا معامله‏اى نسبت به مال غیرمنقول به‌وسیله سند عادى انجام دهد و سپس به‌موجب سند رسمى معامله‏اى معارض با معامله اول در مورد همان مال واقع سازد، عمل او از مصادیق ماده‌ی ۱۱۷ قانون ثبت اسناد نخواهد بود، بلکه ممکن است بر فرض احراز سوءنیت با ماده کیفرى دیگرى قابل انطباق باشد.»

بدین‌ترتیب، مطابق تفسیر هیأت عمومى دیوان‌عالى کشور، جرم معامله‌ی معارض تنها در صورتی واقع می‌شود که هر دو معامله به‌موجب سند رسمی انجام شده باشد. با توجه به این‌که در صورت رسمی‌بودن معامله‌ی اول، احتمال انجام معامله‌رسمی معارض با آن بسیار ضعیف است، امکان تحقق عملی این جرم نیز چندان زیاد نیست و به همین جهت، در محاکم ما پرونده‌ی کیفری زیادی در این خصوص وجود ندارد. اما آن‌چه بسیار شایع است، معاملات مکرّری است که با اسناد عادی بر مال واحد انجام می‌شود و بعضاً ممکن است یک سند رسمی نیز در بین آن‌ها وجود داشته باشد. در این موارد با جرم دیگری به‌نام «انتقال مال غیر» مواجه هستیم که در قسمت بعد با آن آشنا می‌شویم.

انتقال مال غیر به چه معنا است؟
تصور کنید که فروشنده ابتدا با نوشتن بیع‌نامه‌ای با شخص الف تعهد کرده که ملک را در دفتر اسناد رسمی به خریدار منتقل کند، اما به‌جای عمل کردن به قول خود، آن ملک را مجددا با بیع‌نامه‌ی عادی یا سند رسمی به شخص ب منتقل کرده است.
مطابق ماده‌ ۱ قانون راجع به مجازات انتقال مال غیر «کسی که مال غیر را با علم به این‌که مال غیر است، به‌نحوی از انحاء عیناً یا منفعتاً بدون مجوز قانونی به دیگری منتقل کند، کلاهبردار ‌محسوب و مطابق ماده ۲۳۸ قانون عمومی محکوم می‌شود و همچنین است انتقال‌گیرنده که در حین معامله عالم به عدم مالکیت انتقال‌دهنده باشد.»

پس عمل فروشنده جرم است و مجازات دارد. مجازات آن هم همان مجازات کلاهبرداری است که در ماده‌ی یک قانون تشدید مجازات مرتکبین ارتشا، اختلاس و کلاهبرداری ذکر شده است. (یعنی یک تا هفت سال حبس، جزای نقدی و ردّ مال در حق مال‌باخته) علاوه بر فروشنده، انتقال‌گیرنده نیز اگر از عدم مالکیت انتقال‌دهنده آگاه باشد و با این حال معامله را قبول کند، کلاهبردار محسوب می‌شود. هم‌چنین مالک اولیه‌ی ملک هم اگر از فروش مال خود به دیگری آگاهی پیدا کند، موظف است خریدار را با ارسال اظهارنامه از اتفاقی که واقع شده، آگاه کند، وگرنه خود معاون در جرم محسوب می‌شود و به مجازات معاونت در کلاه‌برداری محکوم می‌گردد.

نحوه‌ی تعیین تکلیف خریداران

وقتی فروشنده یک ملک را به بیش از یک نفر واگذار می‌کند، طبیعی است که هر دو خریدار خود را مالک می‌دانند و هر دو در رقابت با یک‌دیگر تلاش دارند ملک را از آن خود کنند. حال اولویت با کدام‌یک از آن‌هاست؟
اگر هر دو معامله در سند عادی منعکس شده باشد، اصولاً باید تاریخ معاملات ملاحظه شود و تاریخ هر کدام زودتر باشد، دارنده‌ی آن مالک شناخته شود. البته این مشروط بر آن است که از درستی تاریخ‌ها مطمئن باشیم. چون تاریخ سند عادی (بر خلاف تاریخ سند رسمی که همیشه درست تلقی می‌شود) فقط نسبت به امضاکنندگان سند مؤثر و تأثیری در حق سایر اشخاص ندارد، مگر آن‌که درستی این تاریخ برای دادگاه محرز شود. دلیل این امر آن است که ممکن است امضاکنندگان سند عادی به‌سهولت تاریخ غیرواقعی در آن قید کنند تا حق خود را مقدّم بر دیگری جلوه دهند.

اما اگر معامله‌ی اول با سند عادی و معامله‌ی دوم با سند رسمی باشد، کسی مالک محسوب می‌شود که سند رسمی در دست دارد، حتی اگر تاریخ تنظیم آن بعد از سند عادی باشد.

مدارک لازم برای انتقال سند ملک ،تنظیم سند ابتدا تا انتها

اگر شما هم به مشاور املاک رفته باشید تا یک خانه بخرید یا حتی در خرید یک ماشین ، سند آن را باید به خود انتقال دهید. باید گفت خرید و فروش مواردی که سند دارد یک معامله کوچک نیست که بتوان با توافق آن را حل کرد. در مسائلی مثل خانه باید دولت از خرید و فروش آن مطلع شود تا فردا اگر مشکلی پیش آمد بتواند معامله انتقالی به آن ورود کرده و حق را به حق دار بدهد. انتقال سند یک سری مراحل و البته قبل از آن نیازبه مدارکی دارد. در این مقاله مدارک لازم برای انتقال سند ملک را مورد بررسی قرار می دهیم.

سند ملک چیست ؟ مطابق ماده ۱۲۴۸ قانون مدنی “سند هر نوشته‌ای است که در طرح دعوا و یا دفاع بتوان از آن استفاده نمود”. اسناد رسمی در ماده ۱۲۸۷ قانون مدنی به اسنادی اشاره دارد که در اداره ثبت اسناد و یا در دفاتر اسناد رسمی نزد ماموران رسمی مطابق قانون تنظیم شده باشد، چنین اسنادی را سند رسمی می گویند.

استعلام سند ملک

قبل از آن که یک ملک را بخرید ابتدا باید از صحت سند آن مطلع شوید. باید بدانید که این سند برای این ملک است یا برای ملک دیگری است یا این که این سند جعلی است یا نه؟ برای درک این موضوع باید بعد از انجام معامله، با در دست ‌داشتن مدارک لازم و مبایعه‌نامه تنظیم شده، به یکی از دفا‌تر اسناد رسمی مراجعه کنید و آن را استعلام نمایید. در واقع در هر معامله ای باید سند و صحت آن مشخص شود. این کار معمولا بعد از انجام معامله است اما اگر قبل از آن نسبت به استعلام سند اقدام کنید بهتر است تا مشکلات بعدی بوجود نیاید.

برخی از مردم بدون این که درستی یک سند را بدانند سریعا معامله می کنند به خیال این که حالا قیمت مناسب است ولی خیلی ها این طور سرشان کلاه رفته است. در واقع یک نفر با یک سند جعلی یک زمین را به چند نفر فروخته است.

مدارک مورد نیاز برای سند زدن ملک

چه مدارکی برای سند زدن ملک لازم است؟ این سوالی است که در این بخش باید به آن پاسخ بدهیم. از مدارکی که برای انتقال سند یا سند زدن لازم است معلوم می شود که چرا اینقدر مهم است. اطلاعات فروشنده و خریدار به همراه یک سری از مدارک ، استحکام معامله را قوی می کند. این مدارک به شرح زیر هستند:

• اصل و تصویر سند مالکیت (در سند مالکیت موقعیت جغرافیایی و ثبتی و هندسی ملک مشخص شده است.)
• اصل و تصویر بنچاق: بنچاق برگه ای است که دارای مشخصات فروشنده و خریدار و آدرس و تمام هزینه‌هایی است که طرفین در معامله قبلی پرداخت شده است. این برگه یک کاغذ A2 است که پیوست و پیش نیاز ملک می باشد.

نکته: اگر بنچاق در دسترس نبود دفتر خانه ای که قبلا بنچاق در آن نوشته شده باید یک نسخه از بنچاق را برای دفتر خانه جدید بفرستد.

• مدارک شناسایی : تصویر شناسنامه و کارت ملی فروشنده و خریدار
• اصل و تصویر وکالتنامه : در مواردی که یکی یا دو طرف معامله از طریق وکیل اقدام به فروش کرده اند
• اصل و تصویر پایان کار یا عدم خلافی شهرداری یا نامه بازدید شهرداری یا بخشداری : در مواردی که ملک تازه ساخت است و نیاز به مجوز های ذکر شده دارد.
• صورت مجلس تفکیکی: اگر ملک آپارتمان باشد به صورت مجلس تفکیکی جهت انجام امور نیاز است.
• اصل و تصویر حصر وراثت و همچنین اصل و تصویر فرم مالیات بر ارث در صورتی که ملک مورد نظر ورثه ای باشد.

مراحل معامله ملک

انتقال یا سند زدن ملک کار ساده ای نیست و باید بصورت کاملا دقیق مراحل آن انجام شود. اگر همه اینکارها درست انجام نشود معامله دچار مشکل می شود و برای هردوطرف مشکلاتی پدید می آید. به این منظور پس از پیدا کردن مدارک لازم جهت معامله نیاز به چند مرحله است که باید بطور دقیق آن را بیاموزید.

اولین مرحله که بین خریدار و فروشنده اتفاق می افتد توافقی هست که این دو بر سر مورد معامله و قیمت آن انجام می دهند. در این مرحله اولین موجودیت معامله که قولنامه است با توافق طرفین نوشته می شود و در آن به وجود معامله ای بین دو نفر اقرار می گردد.

قولنامه یا مبایعه نامه اعلام دو نفر بصورت کتبی در زمینه توافق برای معامله است. پس از توافق نوبت به دریافت کد رهگیری می رسد که برای تهیه آن باید به مشاور املاک یا بنگاه معامله ملکی معتبر مراجعه کرد. وظیفه این بنگاه آن است که ملک را در سیستم نرم افزاری جامع ثبت کند و با ثبت آن از چندین معامله بر سر یک ملک جلوگیری شود. داشتن کد رهگیری برای ملک ضروری است و به نوعی در این مرحله است که دولت می فهمد معامله ای در حال انجام است.

• مراجعه فروشنده به دفتر اسناد رسمی

فروشنده باید به دفتر اسناد رسمی با در دست داشتن شناسنامه و اصل سند مراجعه نماید تا مراحل انتقال سند را آماده کند. در این مرحله است که با تهیه مدارک مورد نیاز دفتر اسناد رسمی و دعوت از خریدار کار معامله در دفتر خانه پیگیری می شود. در واقع اگر مدارک فروشنده ناقص باشد یا آنچیزی نباشد که مورد معامله است کارشناسان دفتر باید آن معامله را تعلیق کنند تا مدارک اصلی به دستشان برسد یا در نوبت دیگری رسیدگی نمایند.

هزینه انتقال سند ملک

هزینه تنظیم سند خانه با کیست ؟ این سوالی است که هر دفتر خانه ای در زمان تنظیم اسناد با آن مواجه است. برای روشن شدن موضوع باید دید که سند چطور است و قانون در این مورد چه نظری دارد. عده ای بر این باور هستند که اگر توافقی بین خریدار یا فروشنده در جهت این که یک طرف همه هزینه ها را پرداخت نماید وجود داشته باشد معامله انتقالی به دلیل توافق ، آن معتبر است اما این نظر سبب مشکلاتی می شود که دانستن آن خالی از لطف نیست.

همانطور که در بالا گفته شد یک نوع انتقال وجود دارد که در آن دو طرف توافق می کنند ، این مورد در قانون اشاره نشده است ولی نقض کننده آن نیز در قانون وجود ندارد . به همین دلیل خیلی از مردم با توافق در مورد هزینه ها آن را به عهده می گیرند یا خود را از پرداخت آن مبرا می کنند. در صورتی که دو طرف معامله یعنی خریدار و فروشنده برای پرداخت هزینه تنظیم سند توافق کرده باشند طبق توافق آنها عمل می‌شود. اما چنانچه چنین توافقی نباشد هزینه ها توسط فروشنده بواسطه روال دفتر خانه پرداخت می شود.

• هزینه انتقال سند بدون توافق خریدار و فروشنده

بدون توافق خریدار و فروشنده یعنی این که مطابق عرف باید عمل کرد. عرف در دفاتر اسناد رسمی آن است که فروشنده مبلغ را پرداخت کند اما دلیل آن چیست ؟ برای این که عرف را درک کنیم باید بگوییم رفتاری که در بین یک صنف در یک عمل عادتا انجام می شود. فروشنده به دلیل ذینفع بودن مال از طریق فروش آن هزینه این معامله را باید بپردازد. این بدان جهت است که او پول به دست می آورد و طرف دیگر پول از دست می دهد . از پول مورد معامله می شود هزینه ها را پرداخت کرد اما از مال مورد معامله نمی شود قسمتی را به عنوان هزینه معامله برداشت. اگر فروشنده می خواهد هزینه ها را به طرف دیگر تحمیل کند باید در این صورت توافقی بین ایشان برقرار شود.

هزینه تنظیم سند قطعی با کیست ؟

برای تننظیم سند قطعی بین خریدار و فروشنده یک سری هزینه ها وجود دارد که هر یک دلیل خود را دارند. برای پرداخت هر یک باید به عرف آن مراجعه کرد. اما عرف در جایی که توافق حضور داشته باشد جاری نمی شود. این هزینه ها شامل هزینه های قبل از تنظیم سند و هزینه های مربوط به تنظیم سند است که در زیر هر یک را بررسی می کنیم.

معمولا هزینه های پیش از تنظیم سند ملک که شامل هزینه استعلام ثبت و پرداخت دارایی است باید توسط فروشنده پرداخت شود. این هزینه ها قبل از تنظیم سند است و در این هنگام هنوز ملک در اختیار مالک است و باید هزینه های آن را بپردازد. فروشنده باید پیش از تنظیم سند با مراجعه به دفترخانه درخواست انجام امور مربوط به تنظیم سند قطعی را کند که اولین کار معمولا ارسال استعلام ثبت می باشد. در این مرحله مدارک لازم برای استعلام را باید همراه خود داشته باشد که شامل مدارک شناسایی ، سند ملک و بنچاق است. هزینه این مرحله با فروشنده است و دفتر خانه آن را انجام می دهد. هزینه مالیات انتقال ملک نیز توسط فروشنده باید پرداخت شود.

در تنظیم سند قطعی دو هزینه وجود دارد که شامل هزینه حق الثبت و حق التحریر است. آنچه قانون می گوید این است که پرداخت هزینه حق الثبت بر عهده فروشنده است و پرداخت هزینه حق التحریر بر عهده خریدار و فروشنده بالمناصفه می باشد. چرا که هزینه حق الثبت به نام فروشنده است. حق التحریر هزینه نوشتن سند است که هر دو طرف باید نصف نصف و بصورت برابر پرداخت کنند. با وجود عرف های جاری امروزه دفاتر بر حسب عرف جدید ، تمام هزینه های مربوط به تنظیم سند را بصورت نصف نصف از هر دو طرف دریافت می کنند.

در این صورت اگر همه هزینه های انتقال سند به اندازه 500 هزار تومان باشد هر طرف باید 250 هزار تومان پرداخت کنند. این باعث می شود تا روی یک نفر فشار نیاید. به نوعی اعتقاد آن است که هر دو از معامله سود برده اند پس هر دو باید هزینه این سود را پرداخت کنند.

در اینجا توافق می تواند روال را عوض کند و عرف را کنار بزند. مثلا اگر بین دو طرف توافق شده باشد که همه هزینه ها برعهده خریدار است ، همه هزینه ها را باید او بپردازد. چنانچه توافق برعکس باشد و توافق شده باشد که فروشنده پرداخت کننده تمام هزینه هاست همه این هزینه ها توسط فروشنده پرداخت می شود.

نتیجه گیری

انتقال سند ملک بدون انجام مراحل آن و مدارک لازم امکان پذیر نیست. زیرا که اسناد ملکی در صورتی که دقیق منتقل نشوند سبب ضایع شدن حقوق یک طرف خواهند شد. مثلا اگر یک نفر به عمد یا سهوا یک ملک را به چندین نفر بفروشد و دفتر اسناد رسمی بدون استعلام این کار را انجام دهد مشکل عمده ای بین چند نفر بوجود می آید که دادگاه باید به آن رسیدگی کنند. دفاتر اسناد رسمی در تنظیم اسناد باید دقت داشته باشند و بدون استعلام های لازم به هیچ عنوان تنظیم سند نکنند. همچنین حضور صاحب قانونی ملک یا موکل قانونی او در فروش یک ملک ضرورت دارد و این دفاتر نمی توانند تلفنی این عمل را انجام دهند.

مدارک لازم برای انتقال سند که ذکر شد لازم است و باید وجود داشته باشد. همچنین معامله باید شفاف باشد. نمی توان با ادعای این که یک ملک در فلان جا وجود دارد به انجام معامله آن مبادرت کرد. بدین منظور هر دو طرف معامله باید توجه کافی را به این موارد داشته باشند.

انتقال سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات به وزارت راه و شهرسازی

معاون وزیر صمت گفت: ­مهم‌ترین ابزار برای مدیریت بازار فروش و اجاره مسکن، سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور است که به وزارت راه و شهرسازی منتقل کردیم.

به گزارش خبرگزاری مهر به نقل از شاتا ، علیرضا شاه‌میرزایی در دیدار جمعی از رؤسای اتحادیه‌های مشاورین املاک با وزیر راه و شهرسازی که با حضور معاون تجارت و خدمات وزارت صمت برگزار شد، بر اجرای مصوبات اخیر شورای هماهنگی سران قوا در جهت حمایت از مستأجران تأکید شد.

معاون تجارت و خدمات وزارت صمت ضمن اعلام اینکه مدیریت بازار فروش و اجاره مسکن با وزارت راه و شهرسازی است، گفت وزارت صمت ، به‌عنوان دستگاه همکار هر خدمتی لازم باشد انجام خواهد داد و از اتحادیه‌های مشاورین املاک خواسته‌ایم که نهایت همکاری را با وزارت راه و شهرسازی اعمال کنند و مهم‌ترین ابزاری که برای مدیریت این بازار وجود دارد، همین سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور است که به وزارت راه و شهرسازی منتقل کردیم و از این پس ابزارهای لازم برای رصد بازار مسکن و اعمال تصمیمات مدیریتی و کنترلی و اشراف بر فعالیت‌های مشاورین املاک، کاملاً در اختیار وزارت راه و شهرسازی خواهد بود.

شاه میرزایی با تأکید بر اینکه مدیریت هر بازار، نیازمند فرماندهی واحد است، گفت: اینکه می‌گوئیم وزارت راه و شهرسازی متولی مدیریت بازار مسکن است، به معنی آن نیست که دستگاه‌های دیگر از جمله وزارت صمت همکاری ندارند، قطعاً همکاری می‌کنیم، ولی وحدت فرماندهی لازم است.

وی افزود: در این دیدار صنف مشاورین املاک را با وزیر محترم راه و شهرسازی هماهنگ کردیم و اصناف هم با جدیت پای‌کار آمده و قول همکاری دادند.

معاون وزیر صمت تأکید کرد: مصوبه سران قوا، تنها بخشی از سیاست‌های مدیریت بازار مسکن است و بستهٔ سیاستی کامل‌تری در دولت در دست تصویب است. مصوبه شورای هماهنگی سران قوا ناظر بر بخشی از سیاست‌ها بوده است که نیاز به مجوز سران داشته است.

شاه میرزایی افزود: مدیریت بازار مسکن، صرفاً با افزایش عرضه مسکن چه تولید و چه اجاره ممکن است و باید از خانه‌های خالی، زمین‌های معامله انتقالی رها شده و پروژه‌های ساخت مسکن نیمه‌تمام رها شده مالیات سنگین اخذ شود تا عرضه مسکن در بازار فروش و اجاره افزایش یابد و مسکن از وضعیت کالای سرمایه‌های خارج شود.

معاون وزیر صمت مهم‌ترین ابزار در اجرای این سیاست‌ها را سامانه جامع املاک دانسته و گفت: سامانه معاملات املاک تنها بخشی از سامانه جامع املاک بوده است که در چند ماه گذشته معامله انتقالی طبق قانون درخواست انتقال آن به وزارت راه و شهرسازی را داشتیم و هم‌اکنون منتقل‌شده است و سایر بخش‌های سامانه جامع املاک قبلاً در اختیار وزارت راه و شهرسازی قرار داشته است. هرچقدر این سامانه‌ها کامل‌تر شوند به نفع مردم است، چون باعث می‌شود مسکن از وضعیت کالای سرمایه‌ای خارج شود و این قیمت‌های سرسام‌آور مسکن همانند بسیاری از کشورها کاهش جدی خواهد یافت.