بیش‌ خرید چیست ؟

شرایط پیش فروش مسکن

وکیل ملکی تهران __ الزام به تنظیم سند پیش فروش آپارتمان

وکیل ملکی تهران ، پیش فروش و پیش خرید به چه معناست؟ مراحل تنظیم قرارداد پیش فروش چیست؟ نکاتی که در زمان پیش خرید آپارتمان باید مورد توجه قرار گیرد کدامند؟ چه کسانی حق پیش فروش دارند؟ دعوای الزام به تنظیم سند پیش فروش ملک به بیش‌ خرید چیست ؟ چه معناست؟ مزایای مراجعه به وکلای متخصص در مجموعه دارالوکیل کدامند؟ وکیل ملکی تهران

وکیل ملکی تهران ، پبشگفتار

در سال های اخیر با توجه به افزایش قیمت آپارتمان و کاهش توان مردم برای خرید خانه؛ طرح های پیش فروش ساختمان رشد چشمگیری داشته است و مردم اقدام به خرید این آپارتمان ها نموده با این تصور که با مبلغ اندک صاحب آپارتمان شده اند قرارداد پیش فروش را در حالی امضا می‌کنند که ساختمان هنوز در مراحل اولیه بوده یا حتی اصلا ساختمانی ساخته نشده است. همزمان با افزایش انعقاد این قرارداد ها بروز مشکلات حقوقی متعددی را نیز رقم زده است . چرا که سازنده به دلایلی از جمله افزایش قیمت مصالح یا سود…… اولیه پس از دریافت پول از خریداران متواری شده و کلاهبرداری می نماید. لذا چنانچه قصد خرید آپارتمان در قالب پیش خرید دارید حتماً متن زیر را با دقت مطالعه نمایید.

پیش فروش و پیش خرید به چه معناست؟

چنانچه ساختمانی( اعم از تجاری مسکونی یا اداری) پیش از شروع به ساخت یا در حین ساخت توسط مالک یا سازنده به فروش برسد چون هنوز عملیات ساختمانی و متعاقباً آن تنظیم سند به اتمام نرسیده است باید در قالب قرارداد با ویژگی های خاص در قانون پیش فروش ساختمان مصوب سال ۱۳۸۹ معامله شود که به عمل فروش آن پیش فروش و به عمل خریدار پیش خرید ساختمان اطلاق می شود .

در همین راستا ماده … قانون پیش فروش ساختمان این قرارداد را اینگونه تعریف می‌کند: هر قراردادی با هر عنوان که به موجب آن مالک رسمی زمین (پیش فروشنده) متعهد به احداث یا تکمیل واحد ساختمانی مشخص در آن زمین شود و واحد ساختمانی مذکور با هر نوع کاربری از ابتدا یا در حین احداث و تکمیل یا پس از اتمام عملیات ساختمانی به مالکیت طرف دیگر قرارداد (پیش خریدار) در آید ، از نظر مقررات این قانون قرارداد پیش فروش ساختمان محسوب می‌شود.

مراحل تنظیم قرارداد پیش فروش:

برای پیش فروش کردن واحدهای ساختمانی ابتدا باید پروانه ساختمان توسط شهرداری محل وقوع ملک صادر گردد. سپس شناسنامه فنی مستقل برای هر واحد تنظیم شده که بیان کننده مشخصات کامل و ملحقات آن می باشد. در مرحله بعد پیش فروشنده باید از مراجع صلاحیت دار مجوز انتشار آگهی را اخذ نموده سپس اقدام به تبلیغات در مطبوعات و سایر پایگاه‌های اطلاع رسانی نماید. پس از انجام تبلیغات و تصمیم پیش خریدار برای انعقاد قرارداد ، تنظیم قرارداد پیش فروش الزاما باید در دفاتر اسناد رسمی صورت گیرد. چنانچه مذاکرات اولیه در دفاتر مشاورین املاک انجام شود ایشان باید پیش فروشنده و پیش خریدار را جهت تنظیم قرارداد به دفتر اسناد رسمی دلالت نماید و خود نمی‌‌تواند اقدام به تنظیم آن نماید و الا مجرم شناخته می‌شود. همچنین اگر سرمایه‌گذاران بدون تنظیم سند رسمی اقدام به عقد قرارداد نمایند یا بدون اینکه مجوز انتشار آگهی را مطابق ترتیب فوق اخذ نمایند اقدام به انتشار آگهی جهت پیش فروش ساختمان نماید ، به حبس از ۹۱ روز تا یک سال یا جزای نقدی به میزان ۲ تا ۴ برابر وجوه و اموال دریافتی محکوم می‌شود.

نکاتی که در زمان پیش خرید آپارتمان باید مورد توجه قرار گیرد:

۱. مشخصات مالک :

علاوه بر مشخصات فردی که در هر قراردادی باید صحیحا ذکر شود؛ نکته مهم در قرارداد پیش فروش این است که پیش فروشنده چه سمتی دارد؟ آیا مالک زمین است یا سازنده ملک که بر اساس توافقات قبلی در قالب مشارکت در ساخت دارای سهمی از آپارتمان های در حال ساخت می باشد. این نکته مهم ترین سنجش قراردادهای پیش فروش بوده که عمدتاً مغفول می ماند و باعث بروز مشکلات حقوقی می‌شود. لذا نکته مهم این است که احراز شود پیش فروشنده به موجب سند مالکیت، وکالتنامه یا هر سند دیگر حق پیش فروش را دارد.

۲. مشخصات مورد معامله:

به مانند هر قرارداد دیگر مشخصات مورد معامله باید به صورت شفاف بیان شود اما از آنجا که آپارتمان در حین انعقاد قرارداد وجود عینی و خارجی ندارد لذا باید مشخصات کامل آن با جزئیات بیان شود. این بند نیز در اکثر قراردادها به طور دقیق تنظیم نشده و منجر به بروز اختلافات متعدد در زمان تحویل می گردد. این مشخصات عبارتند از : موقعیت مکانی ملک ، تعداد طبقات ،تعداد کل واحدها و نیز تعداد واحد در هر طبقه، شماره طبقه و شماره واحد پیش خریداری شده، متراژ و مساحت واحد، تعداد اتاق ها، نوع کاربری ، پارکینگ و انباری ، نوع سیستم سرمایشی و گرمایشی ، نمای ظاهری و بیرونی ساختمان ، نوع و میزان مصالح به کار رفته در ساختمان ، جزئیات دکوراسیون داخلی از قبیل نمای سقف و جنس کابینت های آشپزخانه ، تعیین موعد تحویل.

وکیل ملکی تهران ، شرایط و نحوه پرداخت:

موعد تحویل آپارتمان با توجه به شرایط توسط سازنده در آینده تعیین می‌شود. بر همین اساس بهای آپارتمان پیش خریداری شده به صورت مرحله‌ای و در اقساط با بازه زمانی مشخص پرداخت می‌شود. لذا باید دقیقاً مشخص شود چه مقدار مبلغ و در چه تاریخ هایی باید نقدی یا به موجب چک پرداخت شود. براساس قانون پیش فروش ساختمان میزان مبلغ پرداختی اولیه که باید در حین عقد قرارداد در دفاتر اسناد رسمی پرداخت شود، حداقل ۱۰ درصد قیمت کل آپارتمان است. اگر مطابق آنچه در قرارداد ذکر شده کار پیشرفت نداشته باشد خریدار می تواند از حق حبس خود استفاده کرده و از پرداخت اقساط در موعد مقرر استنکاف نماید. همچنین چنانچه پیشرفت کار مطابق قرارداد بوده اما خریدار مطابق قرارداد اقدام به پرداخت در موعد معینه ننماید و ظرف یکماه آن را جبران نکند، مالک می‌تواند اقدام به فسخ قرارداد نمایند یا به صورت روز شمار خسارت تعیین و اخذ شود یا به تعداد روزهای دیرکرد، تحویل ملک را به تاخیر اندازد.

اختلاف در مساحت ملک :

مساحت ملک در صورت مجلس تفکیکی تعیین می شود اگر این مساحت تا ۵ درصد مساحت کل توافق شده باشد، هیچ کدام از طرفین حق فسخ ندارند. اما چنانچه بیش از ۵ درصد باشد تنها خریدار حق فسخ قرارداد را داشته یا می‌تواند مبلغ اضافه را پرداخت نماید. همچنین اگر مساحت واحد تحویلی ۹۵ درصد میزان توافق شده کمتر باشد، پیش خریدار مخیر است عقد را فسخ نموده یا قیمت آن را طبق نظر کارشناس به نرخ روز دریافت نماید . چنانچه قرارداد از جانب پیش خریدار فسخ شد، پیش فروشنده باید کلیه خسارات وی را پرداخت کرده یا رضایت وی را جلب نماید.

بیمه مسئولیت پیش فروشنده:

طبق قانون پیش فروش ، پیش فروشنده موظف است مسئولیت خود را در قبال پیش خریدار یا اشخاص ثالث که ممکن است از نقص تجهیزات، عیب بنا نماید. چنانچه میزان خسارت بیش از میزان تعهدات بیمه گر بوده پیش فروشنده ضامن مابه تفاوت بوده و باید الباقی خسارات وارده را جبران نماید .

تنظیم و انتقال سند مالکیت و ضمانت اجرای عدم انتقال سند :

پس از اتمام عملیات ساختمانی و پرداخت کلیه اقساط های ساختمان و تایید مهندس ناظر پیش خریدار می تواند با ارائه قرارداد و مدارک مبنی بر انجام کلیه تعهدات خود به دفتر اسناد رسمی مراجعه و تقاضای تنظیم سند تفکیکی به نام خود نماید. دفترخانه به پیش فروشنده اعلام می نماید تا برای انتقال سند حاضر، چنانچه در موعد مقرر و علیرغم اعلام دفترخانه حداکثر ظرف مدت ۱۰ روز حاضر نشود، دفترخانه خود اقدام به انتقال سند رسمی به نام خریدار می کند.

چه کسانی حق پیش فروش دارند؟

۱. مالکین واحدهایی که قرار است ساخته شود.

۲. کسانی که با عنوان سرمایه گذار، روی زمین دیگری سرمایه گذاری کرده و به موجب قرارداد رسمی واحدهای مشخصی از آن ساختمان پس از احداث به ایشان اختصاص می یابد.

۳. اشخاصی که مستاجر اراضی شخصی دولتی یا موقوفه بوده و به موجب سند رسمی حق احداث بنا روی آن زمین‌ها را دارند.

ایجاد حق مالکیت برای خریدار در فروش ساختمان:

یکی از شرایط تحقق مالکیت بر روی اموال این است که این اموال در زمان انعقاد عقد موجود باشند. از آنجا که در زمان عقد قرارداد پیش فروش ساختمان آپارتمان وجود خارجی نداشته یا حداقل با مشخصات مندرج در قرارداد موجود نیست لذا ایجاد حق مالکیت نکرده و صرفاً برای سازنده تعهدی ایجاد می‌کند مبنی بر ساخت و تحویل در زمان با مشخصات معین.

دعوای الزام به تنظیم سند پیش فروش ملک :

همان طور که پیش تر بیان شد قرارداد پیش‌فروش الزاماً باید به صورت رسمی و در دفاتر اسناد رسمی تنظیم شود . چنانچه این قرارداد به صورت عادی تنظیم شد ، اگر پیش خریدار بخواهد پیش فروشنده را ملزم به ثبت نماید باید دعوای الزام به تنظیم سند رسمی پیش فروش ملک را در دادگاه اقامه نماید. این الزام در مورد قرارداد پیش فروش بوده و ارتباطی به سند مالکیت ملک پیش خریداری شده ندارد. اگر پیش فروشنده مالک رسمی ملک نباشد و بین او و مالک نیز قرارداد رسمی مبنی بر اجاره یا مشارکت در ساخت وجود نداشته باشد، پیش خریدار باید دعوا را به طرفیت پیش فروشنده و نیز مالک رسمی ملک اقامه نماید. پس از صدور و قطعیت رای دادگاه ضمن صدور اجرائیه پیش فروشنده را ملزم به تنظیم سند رسمی پیش فروش در دفترخانه می نماید و در صورت استنکاف وی، نماینده دادگاه از طرف او سند پیش فروش را امضا می نماید.

مزایای مراجعه به وکلای متخصص در مجموعه دارالوکیل

همانطور که بیان شد پیش خرید آپارتمان به دلیل موجود نبودن آن در زمان خرید می‌تواند مشکلات متعددی را در زمان تحویل یا تنظیم سند به وجود آورد. به عنوان مثال اگر قرارداد پیش فروش به صورت رسمی تنظیم نشود، امکان تنظیم قراردادهای پیش فروش معارض نیز وجود دارد در این صورت چه باید کرد؟ در صورت عدم تحویل ملک در موعد مقرر چه اقدامی باید علیه فروشنده صورت گیرد؟ چنانچه پیش فروش توسط شرکت ها صورت گرفته و ایشان پس از دریافت مبلغ اقدام به کلاهبرداری نمایند تکلیف چیست؟ اگر از روی سند مادر وام‌های کلان بانکی گرفته شده و تسویه نشود اقساط باید توسط خریدار پرداخت گردد؛ در این موارد چگونه باید وجود پرداختی مطالبه شود؟ و ده ها مشکل دیگری که ناشی از عدم مشورت با اهل خبره می‌باشد.

گروه وکلای دارالوکیل با بهره گیری از وکلای متخصص در امور ملکی و ثبتی بهترین مشاوره و راهکارهای قانونی را به شما ارائه می دهد. تخصص گرایی در پرونده‌های حقوقی شعار ماست.

جهت مشاوره با وکیل ملکی تهران و رزرو وقت قبلی میتوانید با شماره های ۰۹۱۲۶۹۸۱۵۱۰ و ۰۹۳۶۱۳۶۳۹۹۵ تماس حاصل نمایید.

آینده پیش خرید آپارتمان در تهران چیست؟

در این مطلب به بررسی وضعیت مسکن میپردازیم و تفاوت خرید ملک آماده با پیش خرید در تهران را مقایسه خواهیم کرد که در برهه زمانی متفاوت خرید کدامیک به صرفه تر بوده و سرمایه گذاری در آن سودآور خواهد بود. در این مطلب زمان ثبات و افزایش قیمت که موجب رکود و رونق بازار مسکن خواهد شد را مورد بررسی قرار خواهیم داد و همچنین به مهمترین نکاتی که در انتخاب سازنده باید رعایت کنید میپردازیم زیرا در مواقع افزایش قیمت ها پشتوانه و انجام تعهدات سازنده مهمترین فاکتور سرمایه گذاری شما میباشد که در نهایت به این نتیجه برسیم که برای هر کدام از این موارد آینده پیش خرید آپارتمان در تهران چیست؟

در این مطلب به بررسی وضعیت مسکن میپردازیم و تفاوت خرید ملک آماده با پیش خرید در تهران را مقایسه خواهیم کرد که در برهه زمانی متفاوت خرید کدامیک به صرفه تر بوده و سرمایه گذاری در آن سودآور خواهد بود. در این مطلب زمان ثبات و افزایش قیمت که موجب رکود و رونق بازار مسکن خواهد شد را مورد بررسی قرار خواهیم داد و همچنین به مهمترین نکاتی که در انتخاب سازنده باید رعایت کنید میپردازیم زیرا در مواقع افزایش قیمت ها پشتوانه و انجام تعهدات سازنده مهمترین فاکتور سرمایه گذاری شما میباشد که در نهایت به این نتیجه برسیم که برای هر کدام از این موارد آینده پیش خرید آپارتمان در تهران چیست؟ با ما همراه باشید .

بهترین زمان پیش خرید آپارتمان در تهران

یکی از تفاوت های پیش خرید آپارتمان با خرید واحد آماده در تهران این است که در مورد اول شما میتوانید 40 الی 60 درصد مبلغ کل واحد را در هنگام عقد قرارداد پرداخت کرده و مابقی مبلغ را طی مدت زمان ساخت با پیشرفت پروژه پرداخت نمایید در بیش‌ خرید چیست ؟ حالیکه در خرید ملک آماده کل مبلغ میبایست پرداخت شود .

در پیش خرید آپارتمان اگر رشد قیمت مسکن و افزایش هزینه ساخت را پیش بینی میکنید و یا در فکر حفظ ارزش پول نقد خود هستید بهترین گزینه برای بیمه شدن سرمایه تان در مدت زمان ساخت است . زیرا بر اساس مبلغی که سازنده با شما تعهد مینماید باید واحد را به شما تحویل دهد و این نوع خرید مسکن میتواند برای شما سود ده باشد .

اما مهمترین نکته این است که هیچگاه در زمانیکه قیمت ها رو به افزایش است و یا قیمت دلار در حال افزایش است سازنده اقدام به پیش فروش نکرده و اگر نیز این کار را انجام دهد قیمت را بسیار بالاتر به فروش میرساند . مهمترین اصل سرمایه گذاری در این نوع خرید آپارتمان این است که همیشه پولتان در جریان این کار باشد گاهی ممکن است در برهه ثبات بازار باشد و گاهی هم ممکن است به رونق بازار باشد در هر 2 صورت اگر شما این نوع سرمایه گذاری را در یک بازه طولانی مدت انتخاب کرده باشید بالاخره هر 2 را تجربه خواهید کرد .

پیش خرید آپارتمان در دوران رکود

همانطور که در بالا اشاره کردیم برخی مواقع ممکن است بازار در حالت رکود و رشد قیمت نیز آنچنان نباشد در این حالت بهترین کاری که میتوانید انجام دهید سرمایه گذاری در پیش خرید مناطقی است که رو به رشد میباشند . این بهترین استراتژی است که بازگشت سرمایه شما همیشه ارزش افزوده داشته باشد زیرا بطور کلی مناطقی که ساخت و ساز در آنها جریان دارد همیشه رشد قیمتی بابت آبادانی و رشد منطقه خواهند داشت و در واقع با پیش خرید در این مناطق یک تیر و چند نشان را خواهید زد .

هم میتوانید ارزش سرمایه خود را در مدت زمان ساخت بیمه کنید و هم میتوانید بابت سرمایه گذاریتان در منطقه ای جدید و رو به رشد سود مضاعفی کسب نمایید . اما همه این موارد به کنار و قسمت خوب ماجراست در روی دیگر مهمترین نکته این است که سرمایه تان را به چه کسی میسپارید و در واقع سازنده معتبری را انتخاب نمایید که پشتوانه قوی برای انجام تعهدات خویش را داشته باشد که سخت ترین قسمت کار است !

انتخاب سازنده

در ابتدا باید به این نکته اشاره کنیم که سازنده های پروژه های پیش فروش چند نوع هستند شخصی ساز و تعاونی ساز که حتما در سایتهای آگهی املاک با عبارات پیش فروش چیتگر و دیگر مناطق مشاهده نموده اید . نوع اول را که حتما با آن آشنایی دارید و میدانید که نحوه خرید چگونه است و همچنین نحوه بررسی سابقه را نیز میدانید . به هر حال هر پروژه ای که اقدام به پیش فروش میکند سازنده اش سوابق خود را نیز اعلام میدارد . برخی سازنده های خصوصی در تهران وجود دارند که در بازه زمانی 1 تا 2 سال نزدیک به 4 هزار واحد مسکونی تحویل میدهند و این روال چند ده ساله آنهاست .

البته این نکته را هم اشاره کنیم که این سازنده های معتبر هنگام پیش فروش واحدهای خود قیمت را بسیار بالاتر از منطقه اعلام میدارند و دلیل این امر نیز سابقه و برند بودن آنهاست . در واقع اگر تصور نمایید که پیش خرید از اینگونه سازنده ها همیشه سود آور است خیر اینطور نیست بلکه به علت ضریب اطمینان بالایی که دارد افراد خاصی را به سوی خود جلب مینماید که با استراتژی مخصوص به خود اقدام به سرمایه گذاری در این پروژه ها خواهند کرد .

نوع دیگر تعاونی ساز ها هستند که میتوانند تعاونی مسکن دولتی یا خصوصی باشند . نوع دولتی آن بدینصورت است که معمولا زمینی که متعلق به ارگان بوده به اعضای آن سازمان در ازای مبلغی آن هم بصورت اقساط ماهیانه طولانی مدت واگذار میشود . در این حالت آنها مالک زمین هستند و برای ساخت اقدام به مشارکت با پیمانکار میکنند زیرا در این نوع تعاونی ها که تعداد اعضا به هزاران نفر میرسد تامین هزینه های ساخت کاری بسیار مشکل است .

تعاونی های خصوصی نیز از همان ابتدا با معرفی یک زمین و شرایط و امکانات سازه ای که میخواهند آنرا بسازند برای جذب سرمایه گذار دعوت به پذیره نویسی از عموم مردم مینمایند و کلیه هزینه های خرید زمین ، اخذ جواز و ساخت پروژه بر عهده همه اعضا میباشد و پروژه ماهور نمونه ای از این تعاونی ها میباشد .

کدامیک برای پیش خرید آپارتمان در تهران بهتر است ؟

انتخاب هر یک از موارد بالا بستگی به میزان سرمایه اولیه و ریسک پذیری و همچنین انتظار شما از سرمایه گذاری در این نوع خرید دارد . سرمایه مازاد با کل دارایی و یا بخش بزرگی از دارایی یک شخص متفاوت است . اگر بخواهید بخش اعظمی از سرمایه خود را سرمایه گذاری نمایید باید ریسک را بسیار پایین بیاورید و قطعا سود کارتان نیز کمتر خواهد شد .

اما لازمه شروع هرگونه سرمایه گذاری همین است یعنی باید بدانید که اگر میخواهید در آینده وارد سرمایه گذاری های پر سود تری شوید میبایست با سودی که در ابتدا از فعالیت های کم ریسک بدست آورده اید اقدام به این کار نمایید و مدیریت مالی نیز همین نکته را تایید مینماید

اینکه میگوییم کم ریسک و پر ریسک معنی آن این نیست که در سرمایه گذاری پر ریسک پول شما از بین خواهد رفت بلکه به عنوان مثال شما پروژه ای را پیش خرید مینمایید که سازنده در تنگنای مالی برای تامین سرمایه به منظور تکمیل عملیات ساخت قرار دارد و بازار در حالت رکود است و مشتری چندانی نیز وجود ندارد . در این حالت شما قطعا میتوانید با قیمت مناسبی واحد را پیش خرید کنید اما استرس آن در مقابل پیش خرید از شخصی که ده ها سال است سالانه چند هزار واحد تحویل میدهد به مراتب بیشتر است .

کلام آخر

هر بازاری زماینکه به التهاب میرسد شاهد ورود افرادی خواهد بود که قصد سرمایه گذاری در آن بازار را دارند . اما معمولا این نوع سرمایه گذاری ها که تنها به دلیل التهاب بازار بیش‌ خرید چیست ؟ است چندان موفق نخواهد بود . این موضوع در بازارهای دلار ، سکه ، خودرو و مسکن و همچنین رمز ارزها پیش تر تجربه شده است . اما مسکن به عنوان کالایی مطمئن میتواند همیشه بازاری امن برای سرمایه گذاری باشد اما به شرطی که حضور شما در این بازار دائمی بوده و در پستی بلندی ها با آن همراه باشید .

به طور کلی هر بازاری برای افرادی که حضور آنها در آن بازار همیشگی است سودآور است و افرادی که بصورت مقطعی قصد سرمایه گذاری در یک بازار آن هم زمانیکه نگاه و هجوم عموم مردم به سمت آن است سودآور نخواهد بود . مطلبی که برایتان نوشته ایم با موضوع آینده پیش خرید آپارتمان در تهران چیست؟ به همین موضوع پرداخته تا شما را با مزایا و معایب ای نوع سرمایه گذاری آشنا کنیم .

*** این مطلب در سرویس گزارش آگهی منتشر شده و تبلیعاتی می باشد؛ لذا جماران هیچ توصیه در رابطه با انجام فعالیت فوق ندارد.

پیش فروش آپارتمان چیست؟

همان طور که از اسم آن مشخص است. فروختن آپارتمان قبل از ساخته شدن و قابل سکونت شدن را پیش فروش آپارتمان می گویند. برای اینکه قوانین حقوقی در مورد خرید و فروش اعمال شود باید آنچه فروش رفته وجودی مادی داشته باشد. اما از آن جایی که این قوانین شامل پیش فروش آپارتمان نمی شود. قوانین دیگری برای این نوع آپارتمان ها تصویب کردند. به موجب این قوانین فروشنده موظف است واحد ساختمانی مشخص شده را تکمیل کند. آن را در اوایل ساخت یا در بین مراحل ساخت به خریدار منتقل کند.

مزایای پیش فروش آپارتمان

از آن جایی که در پیش فروش آپارتمان، واحد ها هنوز تکمیل نشده اند. قیمت آن از واحدهای آپارتمانی با همان شرایط که قابل سکونت است، مناسب تر است. اصولا خریدار نیز می تواند پس از آماده شدن ملک، آن را با قیمت بالاتر بفروشد و سود کند.
خریدار وقتی آپارتمانی آماده شده را خریداری می کند، موظف است مبلغ ملک را حداکثر تا دو ماه پرداخت نماید. اما در املاک پیش فروش شده قضیه متفاوت است. این نوع املاک به صورت اقساط فروخته می شوند و خریدار می تواند در مدت زمان طولانی تری مبلغ آن را پرداخت کند.
یکی دیگر از مزایای پیش خرید کردن این است که خریدار می تواند سلیقه خود را در طراحی داخلی واحد خود اعمال نماید. خیلی ها دوست دارند منزل خود را کاملا طبق سلیقه خود بسازند. اما ساخت یک خانه توسط فرد بسیار هزینه بر و سخت است. پیش فروش آپارتمان این گزینه را به خریدار می دهد تا واحدی با سلیقه خود بسازد.

طراحی داخلی در پیش فروش آپارتمان به سلیقه خریدار انجام می شود

وقتی فردی آپارتمانی که ساخته شده را خریداری می کند. تنها روی کار را می بیند. اما در املاک پیش فروش شده، خریدار می تواند در تمام مراحل ساخت حضور داشته باشد. کیفیت مصالحی که برای ساخت استفاده می شود، بسنجد.

پیش فروش آپارتمان در سرعین

سرعین یکی از شهرهای خوش آب و هوای ایران است. این شهر در دامنه کوه زیبای سبلان با منظره ای بی بدیل است. چشمه های جوشان آبگرمی که از دل این کوه می جوشند، در کنار مناظر بکر و سرسبز شهر و آثار تاریخی آن از جمله زیبایی هایش محسوب می شوند. وجود مراکز متنوع آب درمانی از دیگر امتیازات سرعین است که افراد زیادی را برای درمان به آنجا می کشاند. این شهر با داشتن قابلیت های بالای خود برای جذب گردشگر مکان بسیار مناسبی برای سرمایه گذاری است. پیش فروش آپارتمان در سرعین این امکان را برای خریداران فراهم می کند. تا بتوانند به راحتی و با شرایط بسیار عالی صاحب ملک و آپارتمان شوند.

پیش فروش آپارتمان در سرعین به راحتی شما را صاحب ملک می کند

بیش‌ خرید چیست ؟

• 24 مرداد 1401
• گروه تحریریه املاک داران

شرایط فسخ قرارداد پیش فروش آپارتمان چیست؟

فسخ قرارداد پیش فروش آپارتمان، زمانی اتفاق می افتد که موارد ذکر شده در قرارداد پیش فروش با آنچه در نهایت تحویل مشتری داده می شود متفاوت باشد. به طور مثال در قرارداد پیش فروش ذکر شده‌است که مساحت آپارتمان 120 متر است. اما در زمان تحویل در واقع خانه ای 90 متری به خریدار تحویل داده‌شده است. در این شرایط، به خاطر تفاوت در مساحتی که بر سر آن توافق شده‌است، مشکلاتی برای این معامله پیش می آید.

اگر که مساحت ملک تحویل داده‌شده از مساحت توافق‌شده بین طرفین در قرارداد پیش فروش کمتر و یا بیشتر باشد، ما به بیش‌ خرید چیست ؟ التفاوت آن براساس نرخ تعیین شده در متن قرارداد حساب می شود.

فسخ قرارداد پیش فروش آپارتمان

در صورتی که واحد تحویل داده‌شده به شما کمتر از 95 درصد مساحت توافق‌شده در قرارداد باشد، شما می‌توانید دو تصمیم را اتخاذ کنید:

1. قرارداد را با اتکا بر کسری مساحت فسخ کنید.
2. براساس نظر کارشناسی و ارزش روز بنا، تفاوت قیمت را حساب کرده و از فروشنده طلب کنید.

فسخ قرارداد پیش فروش آپارتمان به دلیل عدم پرداخت پرداخت اقساط

معمولا در معاملات پیش فروش خانه بهای قرارداد قسط‌بندی‌شده و در چند مرحله به شخص فروشنده پرداخت‌می‌شود، اما این قسط بندی چه مزیتی دارد؟

از آن جایی که خرید خانه چه آماده و چه نیمه آماده بسیار گران شده‌است، اقساطی کردن بهای خرید و یا پیش‌خرید آن ها قدرت خرید مشتریان و متقاضیان را افزایش می دهد. اما این روش برای فروشندگان می تواند خطر عدم پرداخت اقساط از سوی خریداران را به دنبال داشته باشد. به همین خاطر حتما باید در قرارداد پیش فروش، مبلغ ها، موعدهای پرداخت مبلغ ها، زمان آنها، چگونگی پرداخت آن (به وسیله چک یا نقدی) و مراحلی از کار که در زمان آن مبلغ ها پرداخته می شوند، باید مشخص گردند.

براساس قانون پیش فروش آپارتمان، باید 10 درصد از کل مبلغ قرارداد، هنگام منعقد شدن آن در دفترهای اسناد رسمی پرداخت شود.

در هنگام عقد قرارداد پیش فروش طرفین می توانند برای دیرکرد پرداخت اقساط میزان خسارتی تعیین کنند. علاوه بر این فروشنده در قرارداد پیش فروش آپارتمان می تواند این شرط را ذکر کند که در صورت عدم پرداخت به موقع بهای قرارداد این حق را خواهد داشت که قرارداد را فسخ کند. اما در بسیاری از قراردادها چنین شرط هایی لحاظ نمی شوند.

برای حمایت از فروشنده در چنین حالت هایی قانون موردی را در نظر گرفته‌است که بر اساس آن فروشنده حق این را دارد که قرارداد پیش فروش را فسخ کند.

اگر اقساط قرارداد پیش فروش براساس ضوابط موجود در آن به موقع پرداخت‌نشوند، باید فروشنده موضوع را کتبا به دفترخانه ای که در آن قرارداد تنظیم شده‌است اطلاع دهد. سپس دفترخانه وظیفه دارد تا یک هفته به خریدار اعلام کند که اگر ظرف مدت یک ماه اقساط معوقه را نپردازد، فروشنده حق فسخ کردن قرارداد را خواهد داشت. اما این مورد حالت دیگری نیز دارد. اگر پیشرفت کار در آپارتمان پیش فروش شده توسط فروشنده بر طبق توافق موجود در قرارداد پیش نرود، خریدار می تواند دیرتر از زمان تعیین شده اقساط خود را بپردازد.

باطل شدن قرارداد پیش فروش آپارتمان به علت فسخ قرارداد مشارکت در ساخت[/box]

شرط ها و تعهدهایی که طرفین در قرارداد پیش فروش به آن متعهد می‌شوند از اهمیت بسیار بالایی برخوردارند. در صورتی که یکی از طرفین آن را نقض کند، تخلف به حساب‌آمده و می تواند تبعات بدی را به دنبال داشته‌باشد. در بعضی از قراردادهای پیش فروش آپارتمان، این نکته ذکر می شود که سازنده تا پایان کار و یا تا مدت معینی حق ندارد سهم خود از واحدها را پیش فروش نماید.

اگر که شخص سازنده با این شرط عدم پیش فروش، اقدام به پیش فروش واحدهای خود کند، شرط عدم انتقال واحدها را زیر پا گذاشته و تخلف نموده‌است. در چنین شرایطی مالک حق این را دارد که دست به فسخ قرارداد پیش فروش بزند. در این شرایط امکان منحل کردن قرارداد پیش فروش وجود دارد.

فسخ قرارداد مشارکت در ساخت، مقدمه فسخ این قرارداد است. با فسخ قرارداد مشارکت در ساخت و منحل شدن قرارداد پیش فروش، مالکیت به مالک اول باز می گردد. این دعوی را شخص مالک، یعنی کسی که ملک خود را در اختیار سازنده برای اجرای قرارداد مشارکت در ساخت قرار داده، با طرفین قرارداد یعنی فروشنده و خریدار در میان می گذارد.

به چه صورت می توان قرارداد مشارکت در ساخت را فسخ کرد؟

برای فسخ قرارداد مشارکت در ساخت، به هر وسیله ای که گویای انجام این کار باشد می توانید اقدام کنید. اما در کل مطمئن ترین روش اعلام فسخ قرارداد با اظهارنامه رسمی است.

الغاء شرط های ضمن عقد با فسخ قرارداد مشارکت در ساخت

در شرایطی که معامله به خاطر فسخ منحل شود، شروطی که ضمن آن آمده‌است که باطل خواهد شد. اگر شخصی که به انام آن شرط ها ملزم بوده‌است، آن ها را انجام داده‌باشد می‌تواند عوض آن را از مشروط له بگیرد.

ثبت رسمی قرارداد پیش فروش

اعمال حق فسخ قرارداد توسط فروشنده با توجه به مراحل تعیین‌شده در قانون، تنها زمانی مطرح می‌شود که سند رسمی یا حتی قرارداد عادی پیش فروش آپارتمان تنظیم شده‌باشد. همچنین حق فسخ قرارداد برای فروشنده باید پیش بینی شده‌باشد.

فروشنده در حالتی که قرارداد پیش فروش به صورت رسمی تنظیم شده‌باشد می‌تواند به جای لغو قرارداد، از راه دایره اجرا ثبت به توقیف اموال یا ممنوع الخروج کردن خریدار اقدام کند.

با وجود اینکه طرفین به بیش‌ خرید چیست ؟ لحاظ قانونی ملزم هستند که قرارداد پیش فروش را به ثبت رسمی برسانند. اما اگر قرارداد به ثبت رسمی نرسیده‌باشد قانون باز هم مزایایی جهت طرح دعاوی ذکرشده پیش بینی کرده‌است.

پیش فروش بدون تنظیم سند رسمی

ماده 18 آیین نامه پیش فروش ساختمان بیان می دارد که، اقدام به پیش فروش خانه بدون تنظیم کردن سند رسمی غیر قانونی بودده و افراد را از آن منع می کند. اگر کسی هم به پیش فروش خانه بدون دریافت مجوز از وزارت راه و شهرسازی به پیش فروش ملک خود اقدام کند، محکوم به حبس و یا جزای نقدی می شود.

پرداخت خسارت در صورت فسخ قرارداد پیش فروش

در همه مواقعی که شخص خریدار قرارداد پیش فروش را به دلیل تخلف و یا تخلفات فروشنده، حق فسخ خود را اجرا می کند فروشنده باید خسارت هایی که به خریدار وارد شده است را بپردازد. این خسارت ها یا براساس توافق دو طرف تعیین و پرداخته‌می‌شود و یا اینکه کارشناس آن را محاسبه می کند.

عودت مبالغ پرداختی خریدار در شرایط فسخ شدن قرارداد پیش فروش ملک

اگر خریدار به فروشنده یا همان سازنده مبلغی جهت عقد قرارداد پرداخته‌باشد، خریدار می تواند به وسیله دادخواستی مبلغ پرداخت‌شده را مطالبه کند. فروشنده یا سازنده در صورت فسخ قرارداد باید مبالغ پرداخت‌شده را به خریدار برگرداند. اما صادر کردن رای فسخ قرارداد پیش فروش به پرداخت وجه مشروط نبوده و خریدار باید در دادخواستی مجزا، مبالغ پرداخت‌شده را از دادگاه درخواست کند.

درباره زمان فسخ قرارداد پیش فروش نیز باید گفت که، زمان فسخ معامله همان موقعی است که خریدار قصد خود را از فسخ قرارداد پیش فروش آپارتمان اعلام می دارد و نه آن زمانی که دادگاه به تایید فسخ قرارداد رای می دهد.

فسخ قرارداد پیش فروش آپارتمان و ابطال آن در دادگاه صالح

پس از فسخ قرارداد توسط فروشنده، وی دادخواست تایید فسخ قرارداد را می تواند تقدیم به دادگاه صالح کند. دعوی تایید ابطال و فسخ قرارداد پیش فروش آپارتمان، در دادگاهی مطرح می‌شود که ملک پیش فروش‌شده در آن محل واقع شده‌است. در این خصوص رای دادگاه صرفا اعلامی بوده و به همین خاطر اجراییه صادر نخواهد شد.

در مجله املاک داران می توانید مقالات بسیار دیگری نیز در موارد حقوقی بیابید. همچنین اگر به مشاوره حقوقی نیاز داشتید مجموعه املاک داران این خدمت را به مشتری های خود عرضه می کند. علاوه براین خدمات دیگری چون تهاتر، مشارکت در ساخت، خرید و فروش آپارتمان در اصفهان و غیره توسط مجموعه ما برای شما مشتریان ارائه می شود.

6 نکته که برای پیش فروش چیتگر باید بدانید

در حال حاضر که وضعیت مسکن به ثبات نسبی رسیده است ریسک ساخت و ساز که مهمترین خطر آن افزایش قیمت ساخت و مصالح میباشد به حداقل رسیده است در نتیجه سازنده های بسیاری شرایط فروش متنوعی را ارائه میدهند . در این بین منطقه 22 شهرداری که پرچمدار ساخت و ساز در تهران میباشد مرکز اصلی اینگونه پیش فروش ها میباشد . حال برای افرادی که قصد خرید از پروژه ها در این منطقه را دارند 6 نکته که برای پیش فروش چیتگر باید بدانید را برای شما مطرح خواهیم کرد .

6 نکته که برای پیش فروش چیتگر باید بدانید

1. شرایط پیش فروش را بررسی کنید

اول از همه باید مشخص نمایید که هدف شما از سرمایه گذاری در این حوزه چیست اگر به قصد سکونت این کار را انجام میدهید باید شرایطی را انتخاب کنید که زمان تحویل آن نزدیکتر بوده و همچنین شرایط پیش فروش بهتری دارند . با توجه به اینکه قیمت ساخت در این پروژه ها بصورت علی الحساب میباشد باید مدیریت بودجه و سرمایه خود را به گونه ای تنظیم نمایید که بتوانید از پس اقساط آن با توجه به افزایش احتمالی قیمت ساخت که الیته در دوران ثبات چندان زیاد نیست بر بیایید .

پروژه هایی نیز وجود دارند که با قیمت قطعی بصورت سهامی به فروش میرسند و دیگر دارای اقساط نمیباشند اما باید توجه داشته باشید زمان تحویل اینگونه پروژه ها معمولا طولانی میباشد. برای بررسی بیشتر اینگونه پروژه ها میتوانید به پیش فروش آپارتمان در چیتگر مراجعه فرمایید

2. سابقه سازنده را بررسی نمایید

در این مورد باید بدانید که سرمایه خود را به دست چه کسی میسپارید . سازنده باید پشتوانه مالی برای آمادگی نوسانات احتمالی قیمت ها را داشته باشد . در واقع در پروژه های پیش فروش باید سازنده جلوتر از پرداخت سرمایه گذار حرکت کند یعنی هزینه هایی که در مراحل قبلی انجام داده از خریدار دریافت نماید و از سرمایه ورودی جدید برای ادامه مراحل ساخت بعدی استفاده نماید .

همچنین علت پیش فروش را بررسی نمایید پروژه هایی که بصورت کامل مسکوت مانده اند مطمئن باشید که جذب سرمایه گذار را تنها برای پرداخت بدهی های پییشین خود نیاز دارند و عملا پیشرفت پروژه با روند بسیار کندی صورت خواهد گرفت .

6 نکته برای خرید از پروژه پیش فروش چیتگر

3. محل پروژه پیش فروش شده

لوکیشن یا محل پروژه بسیار مهم است . باید توجه داشته باشید که در محدوده ای پیش خرید کنید که همزمان با ساخت پروژه خریداری شده ، پیشرفت دیگر پروژه ها و آبادانی منطقه نیز همراه باشد . در محدوده هایی نظیر شهرک چیتگر یا ارتش تمامی پروژه ها در مرحله ساخت قرار دارند و هنوز محیط شهرک آماده سکونت نیست . اینگونه لوکیشن ها میتواند در آینده نه چندان دور که به بهره برداری برسد شاهد جهش قیمت بسیاری نسبت به مناطقی باشد که آباد هستند و پروژه های در حال ساخت در هر محله انگشت شمار است .

4. زمان به نفع شماست

در پیش خرید پروژه های ساختمانی گذر زمان همیشه به نفع خریدار خواهد بود . اگر از سوابق سازنده اطمینان دارید و در واقع میدانید که جای پولتان امن است بدانید اگر هم پروژه به تاخیر بی افتد در واقع مبلغ اقساط آتی که شما باید پرداخت کنید نیز به تعویق می افتد . البته توجه داشته باشید برخی پروژه ها بر طبق زمان بندی خود مبلغ ساخت را دریافت میکنند و شما باید سعی کنید پروژه هایی را انتخاب کنید که بر اساس پیشرفت پروژه اقساط را دریافت میکنند . پروژه مرجان نمونه ای از این پروژه ها میباشد .

در غیر اینصورت مواردی بوده که حتی پروژه پیشرفتی نداشته ولیکن در صورت پرداخت نکردن اقساط امتیاز خریدار سلب شده است و عموما اینگونه پروژه ها مربوط به ارتش بوده است . ولیکن در پروژه هایی که توسط سازنده های شخصی یا شرکتها خصوصی انجام میشود شرایط تنظیم قرارداد و پرداخت اقساط به گونه ای دیگر بوده است .

شرایط پیش فروش مسکن

. تعهدات در قرارداد پیش فروش

از آنجایی که پروژه های پیش فروش حاضر و آماده نیستند که شما بتوانید آنچه میخواهید خریداری کنید را عینا مشاهده کنید در نتیجه باید به تعهدات سازنده و مکتوب شدن آنها در قرارداد توجه ویژه ای داشته باشید . بدینصورت که مصالح مصرفی و نوع آن ، امکانات واحد تحویلی و امکاناتی که پول آن بصورت جدا پرداخت خواهد شد مانند پارکینگ و انباری و یا مبلغ مشاعات باید بصورت مشخص در قرارداد روشن شود .

اینکه امکانات دقیقا چه هستند و چه برندی استفاده میشوند را باید بررسی کنید و همچنین باید در قرارداد جریمه دیرکرد نیز مشخص شود همچنین بدانید زمان تحویل در قرارداد فی مابین فروشنده و خریدار چه چیزی ذکر شده . بدین معنی که شاید در قرارداد شما تحویل واحد با کابینت و شیرآلات ذکر شده باشد و اشاره به آسانسور ، استخر و یا فضای سبز نشده باشد . در اینصورت به مشکل بر خواهید خورد زیرا تکمیل امکانات عمومی میتواند ماه ها به طول بی انجامد و خارج از چهارچوب قرارداد شما با فروشنده باشد .

6. زمین را ریشه یابی کنید

در مورد ریشه یابی زمین باید بدانید که تفاوتی در منطقه ای که قصد پیش خرید دارید ندارد . اگر مبلغ ملک بالاست و در مناطق شمالی تهران واقع شده ریسک این موضوع بیشتر است . بسیاری از زمین ها ریشه ندارند یعنی در صورت مراجعه به اداره ثبت مشاهده میکنید که پرونده اینگونه زمینها که گاهی قیمت آنها به هزار میلیارد نیز میرسد شجره نامه مشخصی و یا مشکوکی وجود دارد .

توجه داشته باشید بسیاری از زمین های اینچنینی که صاحبان اصلی آنها در کشور نبوده اند ولیکن دارای سند رسمی آن ملک میباشند پس از بازگشت خود یا وارثان وارد جنگ حقوقی با تصاحب کنندگان زمین خواهند شد و در 90 درصد مواقع نیز موفق به پس گرفتن زمین خود میشوند

در این مواقع تمامی خریداران متضرر خواهند شد و از آخرین خریدار باید تمامی وجه دریافت شده را به خریدار قبلی پس بدهد تا به نفر اول برسد. بسیاری از زمین های موجود در شمیرانات تهران چنین مشکلاتی دارند شاید هیچوقت صاحب اصلی آنها به سراغ زمین خود نیاید ولیکن در زمانیکه قصد خرید ملک یا آپارتمانی در این محدوده ها را دارید این تصمیم و هوشیاری شماست که میتواند شما را از عواقب بعدی نجات دهد .

نتیجه گیری کلی

در این مطلب سعی شد 6 نکته که برای پیش فروش چیتگر باید بدانید را برای شما شرح دهیم تا بتوانید با انتخاب درست سرمایه خود را به قصد سکونت و یا سرمایه گذاری در این حوزه وارد کنید . توجه داشته باشید که پیش فروش میتوانید بسیار سودده باشد و از طرفی هم میتواند پر ریسک باشد . شما میتوانید ضمن تماس به کارشناسان ما در تهران برج بهترین و مطمئن ترین شرایط فروش واحد های نیمه اماده و در حال اجرا را دریافت نمایید .