صلح نامه خودرو چیست؟
خودرو و یا هر مالی را می توان از طریق خرید و فروش به دیگران منتقل کرد. منتها به جز خرید و فروش قالب دیگری نیز برای انتقال وجود دارد به نام صلح یا صلح نامه که اگر انتقال از طریق صلح نامه باشد؛ رعایت مقررات خرید و فروش در آن لازم نیست و آسانی بیشتری دارد.
- اما اصلا چرا بحث صلح خودرو پیش می آید؟
- این کار چه کاربردی دارد؟
- در ادامه با ما همراه باشید تا از این موضوع و چالش های آن مطالبی را بیان کنیم؟
دسترسی سریع به عناوین:
صلح نامه خودرو چیست؟
حتما شما هم در جریان پیش فروش خودرو هستید یا این کار را انجام داده اید که از قبل ثبت نام می کنند و بعد به کسانی که نامشان در بیاید خودرو را تحویل می دهند. بحث اینجاست که بسیاری از افراد، خریدار واقعی نیستند و قصدشان این است که این خودرو را در پیش فروش با قیمت کم بخرند و بعد آن را با سود زیادی به قیمت بازار بخرند یعنی دلالی کند.
اینگونه می شود که فرد ثبت نام می کند و پس از آن امتیاز آن را به کسی صلح می کند و یا به قیمت روز می فروشد به همین دلیل معمولا در اعلامیه پیش فروش خودرو گفته می شود امکان صلح وجود ندارد یعنی خودرو فقط به فرد ثبت نام کننده تحویل داده می شود نه شخص دیگری.
صلح نامه خودرو برای چه کاری است؟
در بالا گفته شد که شرکت خودرو سازی برای آنکه دست دلالان را کوتاه کند و پیش فروش ها به دست خریدار واقعی برسد نه واسطه های سودجو، خرید و فروش آن خودرو را تا یک سال ممنوع کرده است به همین خاطر چون خرید و فروش ممنوع شده افراد در قالب صلح نامه آن کاری را که می خواسته اند انجام می دهد که صلح نامه است یعنی در واقع به نوعی برای انتقال خودرو حیله به خرج داده اند.
البته صلح نامه تنها برای این انجام نمی شود و شما می توانید فارغ از بحث پیش فروش در قالب بیع ماشین خود را به دیگری صلح کنید که در ادامه به نمونه آن اشاره می کنیم.
نحوه تنظیم صلح نامه خودرو
یکی از کاربرد های صلح نامه در بالا گفته شد که بیشتر در موارد پیش فروش ماشین به کار می رود. اما صلح ماشین تنها برای زمان پیش فروش نیست؛ در موارد عادی نیز شما می توانید به جای قالب قراردادی خرید و فروش یا مبایعه نامه، صلح نامه تنظیم کنید.
صلح عقدی است که انعطاف بیشتری در مقابل مبایعه نامه دارد اما در هر دو مورد خودرو از مالک به خریدار منتقل می شود.
نکات لازم در صلح نامه خودرو
در صلح نامه برای هر یک از موارد مذکور بهتر است که با مشاور حقوقی و وکیل در این رابطه مشورت شود.
لازم است که موارد زیر برای تنظیم صلح نامه رعایت شود:
- حقوق و تکالیف و تعهدات هر یک از طرفین در قرارداد ثبت شود؛ مثلا خریدار باید چقدر پول بپردازد و مالک یا فروشنده چه ماشینی با چه مشخصاتی را باید تحویل دهد.
- طرفین می توانند برای هر تخلفی که از طرف مقابل انجام شود ضمانت اجرا و جریمه تعیین کنند. برای مثال می توان شرط کرد در ازای هر روز دیر کرد تحویل ماشین فلان مقدار جریمه باشد.
- در قرارداد توافقات در خصوص فسخ و… بهتر است درج شود.
- زمان تحویل ماشین و زمان تنظیم سند هم باید در قرارداد رعایت شود.
نمونه متن سند رسمی صلح خودرو
نمونه متن زیر در خصوص صلح نامه ماشین بین طرفین است نه برای پیش فروش خودرو و انتقال آن.
مصالح: آقای / خانم ………………………………. فرزند ………………….. بشناسنامه شماره ………………… متولد …………….. صادره ……………….. به شماره ملی ………………. ساکن …………………………………………………………………….
متصالح: آقای / خانم ………………………………. فرزند ………………… بشناسنامه شماره ………………… متولد …………….. صادره ……………….. به شماره ملی ………………. ساکن ……………………………………………………………………..
مورد مصالحه: تمامی حقوق مصالح تحت هر نام و نشان و اسم و عنوان قانونی و شرعی و عرفی در ششدانگ یکدستگاه اتومبیل از نوع ………………. مدل ……………… سیستم …………………. دارای موتور شماره …………………. و شاسی ……………. به رنگ ………………….. به پلاک انتظامی ملی اختصاص داده شده به مصالح به شماره…………… خریداری مصالح طبق …………………………….. با جمیع متعلقات و لواحق و توابع و لوازم آن کلاً و تماماً بدون استثناء چیزی که تمامی شرائط صحت عقد صلح ساری و جاری گردید .
مال الصلح: …………………………….. ریال وجه رایج که تمام آن باقراره تسلیم مصالح نامبرده بالا گردید . اسقاط کافه خیارات خصوصاً خیارات غبن به اعلی مراتبه و به هر درجه و مقدار از طرفین بعمل آمد و مفاد بخشنامه ۱۳۰/۱۰- ۱۴/۱/۸۵ سازمان ثبت به متصالح تذکر داده شده مع الوصف نامبرده مسئولیت شناسائی مصالح را عهده دار گردید. مسئولیت انجام معامله از هر حیث و جهت با متصالحین است . علاوه آنکه مصالح با علم واقرار به مالکیت مورد صلح متصالح نیز با قبول مالکیت وی در آن و طرفین با آگاهی و وقوف کامل و علم و اقرار به خصوصیات و مشخصات و کم و کیف موضوع این سند و مستحقٌ للغیر نبودن مورد معامله و مصالحه و بلامعارض بودن آن از لحاظ قانونی و شرعی و با مسئولیت تامه و کامله خود و قبول مسئولیت های مترتبه قانونی تحت هر عنوان این سند و دفتر مربوطه را امضاء نمودند. عوارض سالیانه تا آخر سال ………………. تماماً طبق گواهی شماره …………………….. شهرداری ………………. و طی فیش شماره …………………………. و عوارض نقل و انتقال طی گواهی شماره ……………………… شهرداری ………………….. و فیش ……………………………. پرداخت و فیش های مربوطه عیناً تسلیم مصالح شد و چنانچه هر گونه بدهی مربوط به قبل از تنظیم این سند، برای مورد معامله کشف شود، پرداخت و تأدیه آن بعهده متصالح است، لیکن وی حق دارد آنرا از مصالح، وصول و مطالبه نماید . ضمناً کارت هوشمند سوخت خودرو مورد مصالح که مشخصات و خصوصیات آن نزد متعاملین محرز است، به متصالح تحویل داده شد . علاوه آنکه حسب الاظهاره متصالحین خودرو مورد صلح دارای بیمه نامه شخص ثالث بوده که طرفین از مشخصات و خصوصیات و کم و کیف آن آگاهی و وقوف دارند . مالیات نقل و انتقال طی فیش …………………………. واریز گردید.
بتاریخ …. / …. / …………. هجری شمسی .
(متن سند رسمی صلح خودرو در دفترخانه)
وکیل تنظیم قرارداد و صلح وکیل تاپ
صلح و بیع یا همان قرارداد فروش بسیار شبیه به هم هستند اما آثار یکدیگر را ندارند و وظایف و مسئولیت های عقد صلح کمتر از بیع می باشد.
مانند بعضی خیارات که فقط در بیع وجود دارد.
تشخیص اینکه شما در چه قالبی عقد منعقد کنید تا مزایای بیشتری داشته باشد یا مسئولیت کمتری داشته باشید با وکیل تنظیم قرارداد است.
با استفاده از سامانه وکیل تاپ می توانید تنظیم قرارداد ها مانند صلح نامه و موارد دیگر را به وکلای مجرب موسسه واگذار کنید.
نحوه تنظیم یک قرارداد به دلیل اثرات حقوقی که بر آن بار می شود بسیار حائز اهمیت است که توصیه می شود با مشورت کار بلد نسبت به آن اقدام کنید.
نتیجه گیری
صلح خودرو آنچنان که در بالا بررسی شد در ۲ جا به کار می رود یک مورد آن است که در پیش فروش خودرو خریدار اول یا دلال آن را به خریدار دوم صلح و منتقل می کند قبل از تحویل بیش فروش چیست ؟ گرفتن و مورد دیگر صلحی است که در مقام خرید و فروش انجام می شود و به جای مبایعه نامه، صلح نامه تنظیم می کنند این کار جز در برخی موارد جزئی فرقی با بیع ندارد.
برای اطلاع از کم و کیف صلح خودرو می توانید از دانش حقوقی مشاوران و وکلای موسسه وکیل تاپ استفاده کنید.
موسسه مزبور همچنین آمادگی دارد نگارش و انجام کلیه قراردادهای شما را بر عهده بگیرد.
سوالات متداول
صلح چیست؟
صلح دو نوع است یا در خصوص رفع اختلافات است یا در خصوص انجام معامله که می تواند جایگزین سایر عقود شود.
صلح نامه خودرو چیست و کجا به کار می رود؟
گفتیم که معمولا صلح نامه خودرو برای جایی استفاده می شود که خریدار اول یا همان دلال در پیش فروش خودرو که هنوز آن را تحویل نگرفته با امضای سند صلح نامه خودرویی را که هنوز از سازنده دریافت نکرده و تحویل نگرفته به خریدار دوم منتقل می کند به نحوی که خریدار دوم آن را از شرکت تحویل می گیرد البته در بالا گفته شد که ممکن است این امر از طرف شرکت در پیش فروش ممنوع شود.
صلح نامه و صلح خودرو چه گونه عقدی است؟
عقد صلح لازم است و صلح خودرو بین طرفین نزدیک مبایعه نامه خواهد بود یعنی به جز اثرات خاص بیع نامه مثل خیار تاخیر ثمن و … صلح نامه هم مثل بیع نامه باعث انتقال مال می شود که البته بسته به نوع توافق طرفین می باشد.
قانون پیش فروش آپارتمان چیست؟
بر اساس قانون مدنی در زمان وقوع عقد بیع باید شیئی که مورد خرید و فروش قرار می‌گیرد، موجود باشد به همین دلیل نکات حقوقی در خرید خانه مشخص است. اما در فروش ساختمانی که هنوز احداث نشده، این شرایط رعایت نمی‌شود و همین مسئله می‌تواند مشکلاتی در پی داشته باشد. به همین دلیل حقوق‌دانان در این زمینه مطالعاتی کرده‌اند تا بتوانند راه را برای چنین معاملاتی هموار کنند و بالاخره در سال ۱۳۸۹ قانونگذاران بر آن شدند به‌منظور جلوگیری از اختلافات ناشی از خرید و فروش آپارتمان یا واحدهای آپارتمانی که در سال‌های آتی ساخته خواهد شد، قانون پیش‌فروش آپارتمان را تنظیم و به تصویب برسانند. هرچند تنظیم و تصویب آن از حجم مشکلات و دعاوی مطروحه در دادگاه‌ها کاسته است اما نواقصی نیز به همراه دارد که معامله‌کنندگان را از انعقاد پیمانی کاملا روشن و واضح ناتوان می‌سازد.
قانون پیش فروش آپارتمان ها در ۲۵ ماده و ۴ تبصره تصویب شده بیش فروش چیست ؟ است. بر اساس این قانون هر پیمانی که طی آن مالک رسمی زمین (که در این قانون پیش‌فروشنده نامیده شده است) احداث یا تکمیل واحد ساختمانی مشخصی در آن زمین را متعهد شود و آن واحد آپارتمان از همان ابتدا یا در حین احداث و تکمیل پروژه یا پس از اتمام عملیات ساخت‌وساز به طرف دیگر (که در این قانون پیش‌خریدار نامیده میشود) منتقل شده و مالک رسمی آن شناخته شود، «قرارداد پیش فروش ساختمان» محقق شده است.
فرایند قانونی پیش فروش آپارتمان
جریان پیش فروش آپارتمان بر اساس قانون مذکور به این صورت است که پس از صدور پروانه‌ی ساختمان توسط شهرداری و تنظیم شناسنامه فنی مستقل برای هر واحد که مشخصات کامل و ملحقات در آن بیان میشود و اخذ مجوز انتشار آگهی از مراجع صلاحیت‌دار، پیش‌فروشنده اقدام به تبلیغات در مطبوعات و پایگاه‌های اطلاع‌رسانی می‌کند. تنظیم قرارداد پیش فروش باید در نزد یکی از دفاتر اسناد رسمی صورت پذیرد و مشاوران املاک موظفند پس از انجام مذاکرات مقدماتی، طرفین را برای تنظیم سند رسمی این قرارداد به همان دفترخانه ارجاع بدهند و نمی‌توانند رأسا اقدام به تنظیم این قرارداد نمایند و در غیر این صورت مجرم تلقی می‌شوند. همچنین اگر سرمایه‌گذاران بدون تنظیم سند رسمی یا بدون اخذ مجوز برای انتشار آگهی اقدام به پیش فروش ساختمان کنند به حبس از نود و یک روز تا یکسال یا جریمه‌ی نقدی به میزان دو تا چهار بیش فروش چیست ؟ برابر وجوه و اموال دریافتی محکوم می‌شوند.
امکانات واحد آپارتمان
از مباحث حایز اهمیتی که باید در قرارداد مذکور بیان شود اوصاف و امکانات واحد آپارتمانی پیش فروش شده است؛ مانند شماره‌ی طبقه و واحد، مساحت واحد و تعداد اتاق‌ها، تعیین پارکینگ و انباری. همچنین مشخصات فنی و معماری ساختمان مانند تعداد واحدها و طبقات کلی ساختمان و نوع کاربری و موقعیت آن، سیستم گرمایش و سرمایش، نوع مصالح ساختمانی و نمای بیرونی آن و به‌طور کلی هر موردی که در پروانه‌ی ساخت و شناسنامه‌ی فنی هر واحد قید شده یا عرفا در قیمت آن می‌تواند مؤثر واقع شود.
قیمت واحد آپارتمان
قیمت آپارتمان باید کاملا مشخص باشد و تعداد اقساط و نحو‌ه‌ی پرداخت آن بر اساس توافق طرفین ذکر شود و پیش‌خریدار به تناسب اقساط پرداختی، مالکِ ملکِ پیش‌فروش شده میشود. البته اگر عملیات ساخت‌وساز متناسب با مفاد قرارداد پیشرفت نداشته باشد، پیش‌خریدار می‌تواند پرداخت اقساط تعیین شده را به زمانی موکول کند که تأییدیه‌ی تحقق پیشرفت در ظرف یک ماه را از مهندس ناظر گرفته است. در ضمن حداقل ۱۰ درصد قیمت کل هم‌زمان با تنظیم سند رسمی قابل وصول است و توافق برخلاف آن، مورد پذیرش نیست. و اما در صورت عدم پرداخت اقساط از جانب پیش‌خریدار در مواعد مقرر، پیش‌فروشنده موظف است مراتب را به دفتر اسناد رسمی گزارش کند و دفتر به پیش‌خریدار اخطار می‌دهد تا ظرف مهلت یک ماه نسبت به پرداخت اقساط اقدام کند و در غیراین‌صورت پیش‌فروشنده حق فسخ خواهد داشت.
زمان تحویل واحد آپارتمان
زمان اتمام پروژه و تحویل واحد مذکور و تنظیم سند رسمی انتقال قطعی نیز باید مشخص شود. هرچند تمامی این موارد می‌توانند دست‌خوش تغییراتی شوند و متضمن خساراتی باشند که در همین راستا راجع به آنها نیز باید تعیین تکلیف شود و چنانچه پیش‌فروشنده نتواند در تاریخ مقرر، واحد وعده داده شده را تحویل پیش‌خریدار بدهد یا به تعهدات خود عمل ننماید، با توجه به شرحی که در قانون آمده باید خسارت بپردازد مگر اینکه به مبالغ بیشتری به‌نفع پیش‌خریدار توافق نمایند و اعمال تمامی خیارات در صورتی که از خود سلب نکرده باشد، برای ایشان امکان‌پذیر است.
مساحت واحد آپارتمان
در صورتی که مساحت واحد تعیین‌شده بر اساس صورت‌جلسه‌ی تفکیکی، کمتر یا بیشتر از مقدار مشخص شده در قرارداد باشد، قیمت آن بر اساس نرخ مندرج در قرارداد محاسبه میشود. اگر مساحت واحد تا ۵ درصد بیشتر باشد، هیچ‌کدام از طرفین نمی‌توانند معامله را فسخ کنند اما اگر از ۵ درصد بیشتر باشد، تنها خریدار می‌تواند معامله را فسخ کند یا مبلغ اضافه را پرداخت کند. همچنین اگر مساحت واحد تحویل داده شده کمتر از ۹۵ درصد مقدار توافق شده باشد، پیش‌خریدار می‌تواند معامله را فسخ کند یا قیمت آن را به نرخ روزِ بنا و نظر کارشناس کسر کند. البته در تمامی مواردی که به علت تخلفات پیش‌فروشنده، معامله از جانب پیش‌خریدار فسخ میشود، ایشان موظف است یا از طریق مصالحه بین طرفین یا برآورد کارشناس که طرفین بر انتخاب وی رضایت دارند، خسارت وارد شده به پیش‌خریدار را جبران کند.
از دیگر وظایف پیش‌فروشنده بیمه کردن مسئولیت خود در قبال خساراتی است که ممکن است از عیب بنا یا تجهیزات و خسارات ناشی از عدم رعایت موازین قانونی، در مقابل خریدار یا اشخاص ثالث باشد و اگر خسارات وارد شده بیش از مبلغِ پرداختیِ بیمه باشد، پیش‌فروشنده ضامن مابه‌التفاوت بوده و بایستی از عهده‌ی خسارت برآید. قابل ذکر است که واحد پیش‌فروش شده یا مبالغ دریافتی بابت آن، قبل از انتقال رسمی به پیش‌خریدار نمی‌تواند به نفع پیش‌فروشنده یا طلبکار وی توقیف و تأمین شود.
انتخاب داور
از دیگر موارد مذکور در قرارداد پیش‌فروش آپارتمان بحث حل‌وفصل اختلافات توسط مرجع داوری است. هیئت داوران متشکل از داور منتخب پیش‌فروشنده و داور منتخب پیش‌خریدار و یک داور است که طرفین بر آن رضایت داشته باشند و اگر نتوانستند توافق کنند داوری از طرف رئیس دادگستری شهرستان معرفی میشود که در صورت نیاز نیز می‌توانند از نظر کارشناسان رسمی دادگستری محل نیز کمک گیرند. آیین داوری در این زمینه نیز تابع مقررات آیین دادرسی دادگاه‌های عمومی و انقلاب است.
قدم آخر
پس از اتمام کار ساختمانی در مدت زمان پیش‌بینی شده در قرارداد و تأیید مهندس ناظر و وصول تمامی مطالبات، پیش‌خریدار می‌تواند با ارائه‌ی مدارک مبنی بر انجام تعهدات به دفترخانه‌ی اسناد رسمی، درخواست انتقال سند رسمی به خود را داشته باشد و چنانچه پیش‌فروشنده به‌رغم اعلام دفترخانه، حداکثر ظرف ده روز برای انتقال سند در آن مکان حاضر نشود، دفترخانه با تصریح مراتب به تنظیم سند رسمی به نام پیش‌خریدار اقدام می‌کند و اداره‌ی ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک نیز موظف است نسبت به تفکیک ملک پیش‌فروش شده بنا به درخواست ذی‌نفع، مبادرت نماید. پس از انتقال رسمی و قطعی واحد پیش فروش شده و انجام کلیه‌ی تعهدات از جانب طرفین، قرارداد پیش‌فروش از درجه‌ی اعتبار ساقط شده و طرفین موظفند قرارداد را به دفترخانه مربوطه عودت دهند.
حق امتیاز در پیش فروش چیتگر چیست؟
در این مطلب قصد بررسی این موضوع را داریم که حق امتیاز در پیش فروش چیتگر چیست؛ پس در ادامه با ما همراه باشید.
به گزارش بازرگانی خبرگزاری مهر، اگر به دنبال خرید پروژه های ساختمانی در منطقه ۲۲ تهران رفته باشید یکی از عباراتی که به گوشتان خواهد خورد حق امتیاز است که ممکن است کمی شما را سردرگم کند. زیرا این اصطلاح در خرید و فروش واحدهای مسکونی دیگر وجود ندارد و مربوط به پروژه های تعاونی ساز است. از آنجایی که عمده پروژه های ساختمانی در این منطقه توسط ارگان های دولتی ساخته شده و دلیل آن هم مالکیت عمده زمین های این منطقه توسط آنان است در این مطلب قصد بررسی این موضوع را داریم که حق امتیاز در پیش فروش چیتگر چیست؟ پس در ادامه با ما همراه باشید.
مفهوم امتیاز پروژه های پیش فروش چیتگر
اگر به سایت های آگهی املاک نگاهی بی اندازید عبارت پیش فروش در چیتگر را مشاهده خواهید کرد. پس در ابتدا به بررسی این موضوع می پردازیم که پروژه های تعاونی ساز چگونه شکل می گیرند. ارگان های دولتی برای تامین نیاز کارکنان خود به مسکن زمین هایی را به آنان در قبال دریافت مبلغی بصورت اقساط ماهیانه طولانی مدت آن هم بصورت کسر از حقوق واگذار کرده اند که خود مالک آن زمین ها بوده اند. این کار در قالب تعاونی های مسکن مربوط به همان ارگان انجام می پذیرید و اشخاصی که زمین ها را دریافت کرده اند عضو آن تعاونی مسکن خواهند بود.
حال برای ساخت آن پروژه می بایست اعضای تعاونی که همان کارکنان هستند هزینه های لازم برای اخذ جواز و شروع عملیات ساخت را متناسب با سهم خود از پروژه پرداخت نمایند. همانطور که خودتان حدس زده اید تامین سرمایه بدین شکل برای یک پروژه ساختمانی عظیم آن بصورت اقساطی از صد و یا شاید هزاران عضو تعاونی کاری بسیار مشکل است. در برخی مراحل مانند اخذ جواز که رقم آن بصورت یکجا باید پرداخت شود و هزینه سنگینی میباشد ممکن است برخی اعضا قادر به پرداخت آن نباشند.
معمولا در این موارد تامین سرمایه از سوی خود اعضا همیشه با شکست مواجه خواهد شد و در نهایت به سوی مشارکت در ساخت با یک شرکت پیمانکاری روی می آورند که در نهایت بدون پرداخت هزینه دیگر توسط اعضا و مشارکت با سازنده بر اساس سهم خود از زمین صاحب متراژی از بنای ساخته شده خواهند شد. حال آن عضو تعاونی با هر قیمتی که پروژه را از تعاونی دریافت کرده بخواهد سهم خود و در واقع جای خود را به شخص دیگری بدهد مابه التفاوت مبلغ پرداختی اولیه و قیمت روز سهم را به عنوان حق امتیاز دریافت خواهد کرد.
حق امتیاز چگونه محاسبه می شود؟
اگر بخواهیم مثال واضح تری برایتان بزنیم به عنوان مثال در سال ۱۳۹۳ یک ارگان دولتی طرحی برای واگذاری یک واحد مسکونی برای کارکنان خود اعلام می دارد شرایطی که اعلام می کند دریافت مبلغ ۱۰۰ میلیون تومان در ازای یک واحد مسکونی ۶۰ متری است که ممکن است ۳۰ میلیون تومان را یکجا دریافت کرده و ۷۰ میلیون تومان را اقساط چند ساله از کارمند خود دریافت کرده باشد. پس بین آن کارمند و تعاونی مسکن مربوطه یک قرارداد به مبلغ ۱۰۰ میلیون تومان در ازای یک واحد ۶۰ متری وجود دارد.
در سال ۱۴۰۰ پروژه به اتمام رسیده و یا در مراحل پایانی است. حال اگر آن عضو بخواهد واحد خود را به شخص دیگری منتقل نماید در واقع قرارداد ۱۰۰ میلیون تومانی خود را می بایست به شخص دیگری واگذار کند. اما قرارداد ۱۰۰ میلیون تومانی وی در سال ۱۳۹۳ در حال حاضر ۲ میلیارد تومان قیمت دارد. این مبلغ اختلاف بین ۱۰۰ میلیون تومان قرارداد و قیمت واقعی که یک میلیارد و نهصد میلیون تومان است به عنوان حق امتیاز توسط فروشنده دریافت می شود تا قرارداد خود را به خریدار جدید واگذار کند.
حق امتیاز غیر واقعی در پیش فروش چیتگر
حال که توضیحات کاملی در مورد حق امتیاز ارائه کردیم این موضوع مهم را بررسی می نماییم که هر حق امتیازی که در پروژه های پیش فروش چیتگر مطرح می شود باید ریشه یابی و ارزش گذاری شود. به عنوان مثال یک تعاونی خصوصی مسکن مانند پروژه ماهور تاسیس می شود و برای تامین سرمایه برای خرید یک زمین و سپس عملیات ساخت دعوت به مشارکت در پذیره نویسی پروژه خود می کند.
در ابتدا مبالغی در قالب جدول پرداخت اولیه برای خرید از پروژه معرفی می شوند که درون آن مبلغی به عنوان حق امتیاز وجود دارد. در واقع تعاونی برای عضویت در تعاونی خود مبلغی به عنوان حق امتیاز دریافت می کند که جزو پرداختی های خریدار به تعاونی نیست. توجه داشته باشید در توضیحاتی که پیشتر ارائه داده ایم زمانی که اعضای یک تعاونی شرایط خاصی را دارا باشند به عنوان مثال از کارکنان یک سازمان بوده اند که شرایطی از سوی آن ارگان برای اعضای آن تعاونی در نظر گرفته شده باشد (مانند واگذاری زمین در ازای مبلغی ناچیز و بصورت اقساط طولانی مدت) در این حالت حق امتیاز معنی پیدا می کند.
در واقع حق امتیاز واگذاری شرایط ویژه برای عضویت در یک تعاونی یا پروژه است نه اینکه هر تعاونی تازه تاسیسی به عنوان حق عضویت در پروژه مبلغی به عنوان حق امتیاز دریافت کند و این مورد توسط بسیاری از تعاونی های تازه تاسیس مورد سو استفاده قرار گرفته است زیرا در تعاونی های دولتی چیزی به عنوان حق امتیاز وجود ندارد و تنها قرارداد اولیه معتبر است و بین خریداران جدید سال ها دست به دست می شود.
سنجش حق امتیاز یک پروژه
اگر مرحله عضو گیری یک پروژه تمام شده و کلیه واحدها و یا سهام آن پروژه در اختیار اعضا باشد برای ورود به آن پروژه بر اساس شرایط پروژه، پیشرفت، مبلغ اولیه، سابقه تعاونی و تسهیلات پروژه حق امتیاز برای اینکه یکی از اعضا جای خودش را به خریدار جدید واگذار کند محاسبه می شود. پروژه شهر طلا نمونه ای از پروژه های در حال ساخت است. پروژه هایی نیز وجود دارند که در مرحله تحویل قراردارند و کل مبلغ قرارداد ۲۰۰ میلیون تومان است اما امتیاز آن ۲ میلیارد تومان است که در واقع مبلغ کل واحد ۲ میلیارد و ۲۰۰ میلیون تومان است. سنجش حق امتیاز یک پروژه بر اساس مواردی که در بالا ذکر کرده ایم است و نیاز به تحقیق در مورد سابقه تعاونی و وضعیت ساخت آن پروژه دارد.
اما اگر پروژه در مرحله عضو گیری باشد دریافت حق امتیاز معنی ندارد و یک هزینه اضافه است و ممکن است برخی از تعاونی ها با تبلیغات بخواهند این موضوع را کمرنگ نشان دهند که پروژه آنها دارای شرایط ویژه ای است. توجه داشته باشید در خرید از پروژه های پیش فروش باید تمامی موارد اعلام شده از تعاونی ها را بصورت مکتوب شده در قرارداد از آنها بخواهید. به عنوان مثال اگر پروژه دارای وام است مدارک مربوط به آن باید رویت شود و اگر مالکیت زمین قطعی شده سند آن می بایست رویت شود.
کلام آخر
تعاونی های مسکن نقش مهمی در صاحبخانه شدن بسیاری از مردم داشته اند. در این مطلب سعی کرده ایم این موضوع را باز نماییم که حق امتیاز در پیش فروش چیتگر چیست و چگونه محاسبه می شود. دانستن این موضوع برای سنجش و قیمت گذاری آن بر اساس اصالت پروژه، سابقه سازنده، تعهدات و تسهیلاتی که بر روی آن وجود دارد می تواند باعث یک خرید موفق با کمترین ریسک و تحویل گرفتن واحد مسکونی در موعد مقرر شود.
دلیل عدم اجرای پیش فروش مسکن در کشور چیست؟
یک کارشناس مسکن گفت: در صورتی که قرارداد پیش فروش و پیش خرید در دفاتر اسناد رسمی ثبت شود بخش بزرگی از نگرانی مردم رفع خواهد شد.
به گزارش گروه اقتصادی خبرگزاری ایسکانیوز، نوروزی کارشناس اقتصادی در برنامه میز اقتصادی با بیان اینکه ظرفیت پیش خرید و پیش فروش پروژه‌های مسکونی باعث رونق بازار مسکن میشود، گفت: در صورتی که مشکلات حقوقی در این طرح‌ها برطرف شود هم خریدار و هم سازندگان و هر دو طرف شاهد یک معامله برد و برد خواهند بود.
این کارشناس مسکن با بیان اینکه مردم با هزینه کمتری می‌توانند تامین مالی مسکن را انجام دهند، گفت: تامین مالی در این پروژه‌ها باعث میشود که هم سازنده و هم خریدار بتوانند با سهولت و با سرعت واحد مسکونی خود را تامین کنند.
نوروزی با بیان اینکه بسیاری از کشورها با استفاده از مکانیزم پیش فروش مسکن توانسته اند مشکل مسکن را در کشور خود برطرف کنند، افزود: متاسفانه در کشور ما هنوز مکانیزم مسکن با مشکل مواجه است و بسیاری از پروژه‌های مسکونی نتوانسته اند از طریق پیش فروش به بازار عرضه شوند و این طرح‌ها هنوز عملیاتی نشده اند.
این کارشناس مسکن با بیان اینکه باید قانون پیش فروش در کشور اصلاح شود، افزود: در حال حاضر ۴۰۰ واحد مسکونی از طریق پیش فروش به ۱۴۰۰ نفر فروخته شده که این خود باعث بی اعتمادی مردم شده است.
او تو ضیح داد: در ابتدا باید بتوانیم شفافیت را در بازار ایجاد کنیم و طبق قانون با کمک شهرداری و اتحادیه‌های تعاونی قرارداد و پیش فروش را در دفاتر ثبت اسناد ثبت کنیم.
نوروزی با بیان اینکه ثبت این قراردادها باعث میشود تعهدات هر دو طرف مشخص شود، افزود: در صورتی که خریدار مبالغ خود را پرداخت نکند طبق قرارداد ثبت شده معامله فسخ میشود و در صورتی که سازنده در موعد مقرر واحد را تحویل ندهد قرارداد فسخ و مبالغ به خریدار بازگردانده میشود.
کارشناس مسکن یادآور شد: باید اعتبار سنجی و رتبه بندی در بخش‌های مختلف وجود داشته باشد تا تمامی فعالیت و اقدامات سازندگان در یک بخش جمع آوری و نظرات خریداران در این حوزه درج شود، افرادی که برای پیش فروش اقدام می‌کنند نگرانی بابت این موضوع نداشته باشند و این اقدام خود در رونق بازار پیش فروش بسیار تاثیر گذار است.
او در ادامه به حساب‌های امانی اشاره کرد و گفت: زیرساخت‌های حساب‌های امانی در بانک مسکن فراهم شده و طبق این حساب تمامی تعهدات سازنده و خریدار به صورت کامل ثبت میشود و در قالب یک مکانیزم امن این تعهدات تضمین میشود.
نوروزی یاد آور شد: در این حساب امانی فضای معامله این سازنده و خریدار شفاف است و بررسی تمامی جوانب در این حساب امانی صورت می‌گیرد. در حال حاضر تمامی زیر ساخت ها فراهم شده و در صورتی که این طرح اجرا شود بازار مسکن به تعادل قیمتی خواهد رسید.
جدیدترین قوانین پیش فروش آپارتمان چیست؟
به گزارش پایگاه خبری معماری و نما،جدیدترین قوانین پیش فروش آپارتمان؛ در سال‌های اخیر با توجه به افزایش قیمت آپارتمان در کنار کاهش قدرت خرید مشتریان، قراردادهای پیش فروش ساختمان از رونق بسیاری برخوردار شدند، همراه با افزایش قراردادهای پیش فروش مسکن، دعواهای حقوقی مرتبط با آن نیز رشد چشمگیری داشته است.
در خیلی از موارد پیش‌آمده که اشخاصی اقدام به پیش فروش آپارتمان‌های نیمه ساخت و حتی ساخته نشده کرده‌اند، خریدارانی آنها را خریدند و قرارداد بسته‌شده است. خریدار به خیال خود تصور کرده که توانسته در شرایطی مناسب و زیر قیمت بازار، پول خود را صرف خرید پیش فروش آپارتمان کند، در صورتی که بعد از مدتی فهمیده است خانه‌ای در کار نبوده است و فروشنده سرش را کلاه گذاشته است.
لزوم دانستن مسائل حقوق پیش فروش آپارتمان
لازم است مردم مسائل حقوقی پیرامون پیش فروش آپارتمان را فرا بگیرند، زیرا کمتر موضوعی را می‌توان یافت که از جهت حقوقی و از نظر اجرای تعداد در قراردادهای پیش فروش آپارتمان و از نظر تنوع تخلفات در این قراردادها تا به این حد واجد مشکلات بوده باشد.
دلیل این افزایش کلاهبرداری‌ها این است که در این معامله، ملک قابل رؤیت نیست تا خریدار کلیه امکانات ملک را با یک نگاه بسنجد و با قید یک عبارت ساده «ملک به رؤیت خریدار رسید و وی از کلیه کم و کیف مورد معامله اطلاع دارد»، از فروشنده سلب مسئولیت کند. زمانی که قرارداد پیش فروش ملک نوشته میشود، یا خانه‌ای هنوز وجود ندارد یا اینکه کامل نیست. بنابراین تنظیم قرارداد اصولی و دقیق در این نوع معامله لازم و واجب است.
برخی شروط در ضمن قراردادهای پیش فروش آپارتمان می‌تواند از این مسائل جلوگیری کند. برای این امر باید در تنظیم قرارداد پیش فروش آپارتمان طرفین دقت داشته باشند و صرفاً توافق شفاهی باعث رفع ابهامات طرفین نشود، به دلیل اینکه برداشت هر شخص از توافقات متفاوت و نهایتاً منجر به اختلاف میشود. بنابراین باید کلیه شرایط و توافقات مکتوب، و مورد امضای طرفین قرار گیرد.
پیش فروش یا پیش خرید چیست؟
از زمانی که موضوع پیش‌فروش آپارتمان به صورت جدی رونق پیدا کرده، همیشه مشکلات و اختلافاتی میان فروشنده، خریدار و شرکت پیمانکار وجود داشته است که باعث شده پرونده‌های زیادی در مراکز قضائی شکل بگیرد. از آنجایی که هنگام عقد بیع (فروش) باید مورد خرید و فروش به صورت فیزیکی آماده و موجود باشد اما هنگام پیش‌فروش آپارتمان، ملک مورد نظر هنوز آماده نشده و همین مسئله بارها و بارها محل مناقشه بوده است
پیش فروش یا پیش خرید همانطور که از اسمش پیداست، در لغت به معنای قبل از بیش فروش چیست ؟ فروش رساندن و قبل از خرید کردن است. این اصطلاح در مورد بسیاری از معاملات انجام میشود. به طور عمده در زمینه املاک به آن دسته از املاکی که قبل از تکمیل شدن و قبل از اینکه قابل سکونت شود به فروش می‌رسد، پیش فروش و به املاکی که قبل از تکمیل و ساخته شدن خریداری شود، پیش خرید می‌گویند.
محاسن پیش خرید برای خریدار:
۱- با توجه به عدم تکمیل شدن ملک مسلماً قیمت پیش فروش یک آپارتمان از قیمت همان آپارتمان در حالت آماده تحویل، مقداری ارزان‌تر است و بعد از تکمیل شدن ملک در صورتی که بازار در شرایط یکسان باشد، خریدار می‌تواند آپارتمان خریداری شده را گران‌تر بفروشد و سود ببرد.
۲- در معاملاتی که املاک به صورت آماده به فروش می‌رسد، خریدار می‌بایست مبلغ قرارداد را حداکثر ظرف مدت ۲ ماه طبق توافق طرفین پرداخت کند. اما در معاملات پیش فروش، مبلغ قرارداد به صورت مرحله‌ای و طی مراحل ساخت پرداخت خواهد شد. بنابراین خریدار قدرت خرید بیشتری دارد.
۳- در پیش فروش، طراحی و اجزای داخل ملک بر اساس سلیقه خریدار قابل تغییر است.
۴- در ساختمان‌های آماده تنها اجزای روکار ساختمان قابل رؤیت است، اما در پیش فروش، تمامی مراحل ساخت و کیفیت مصالح داخلی توسط خریدار قابل رؤیت است.
معایب پیش خرید برای خریدار:
۱- امکان عدم تحویل به موقع ملک از جانب سازنده
۲- امکان عدم اجرای مصالح طبق قرارداد توسط سازنده
۳- امکان ناتمام ماندن پروژه در هنگام شرایط رکود بازار و بی‌انگیزگی سازنده
۴- امکان فروش ملک به چندین نفر
۵- امکان کلاهبرداری توسط شرکت‌های نامعتبر
۶- امکان اخذ وام‌های کلان بانکی روی سند مادر و عدم تسویه، که در صورت عدم پرداخت، اقساط می‌بایست توسط اشخاص خریدار پرداخت شود.
۷- امکان عدم اخذ مجوز پایان کار و عدم پرداخت خلافی به شهرداری که این هزینه به گردن خریدار می‌افتد.
جدیدترین قوانین پیش فروش آپارتمان
سال ۱۳۸۹ قانونگذاران به این فکر افتادند که قانون پیش‌فروش آپارتمان را تدوین و تصویب کنند. در نتیجه قانون پیش‌فروش آپارتمان در ۲۵ ماده و چهار تبصره تصویب شده است که در آن به صراحت اعلام شده پیش‌فروشنده باید احداث یا تکمیل واحد ساختمانی با ویژگی‌های مشخص را در زمین معین شده به صورت آپارتمان انجام داده و در نهایت آن را به پیش‌خریدار که مالک رسمی و آتی آپارتمان مورد نظر است، تحویل دهد، اما قوانین جدید پیش فروش عبارتند از:
امکانات واحد: مانند شماره طبقه و واحد، مساحت واحد و تعداد اتاق‌ها، تعیین پارکینگ و انباری. همچنین مشخصات فنی و معماری ساختمان مانند تعداد واحدها و طبقات کلی ساختمان و نوع کاربری و موقعیت آن، سیستم گرمایش و سرمایش، نوع مصالح ساختمانی و نمای بیرونی آن و به‌طور کلی هر موردی که در پروانه ساخت و شناسنامه‌ی فنی هر واحد قید شده یا عرفا در قیمت آن می‌تواند مؤثر واقع شود. (ماده ۲ قانون پیش فروش آپارتمان)
تعیین قیمت: قیمت آپارتمان باید کاملاً مشخص باشد و تعداد اقساط و نحوه پرداخت آن بر اساس توافق طرفین ذکر شود و پیش‌خریدار به تناسب اقساط پرداختی، مالکِ ملکِ پیش‌فروش شده میشود. البته اگر عملیات ساخت‌وساز متناسب با مفاد قرارداد پیشرفت نداشته باشد، پیش‌خریدار می‌تواند پرداخت اقساط تعیین شده را به زمانی موکول کند که تأییدیه تحقق پیشرفت در یک ماه را از مهندس ناظر گرفته است.
در ضمن حداقل ۱۰ درصد قیمت کل هم‌زمان با تنظیم سند رسمی قابل وصول است و توافق برخلاف آن، مورد پذیرش نیست و اما در صورت عدم پرداخت اقساط از جانب پیش‌خریدار در مواعد مقرر، پیش‌فروشنده موظف است، مراتب را به دفتر اسناد رسمی گزارش کند و دفتر به پیش‌خریدار اخطار می‌دهد تا مهلت یک ماه نسبت به پرداخت اقساط اقدام کند و در غیراین‌صورت پیش‌فروشنده حق فسخ خواهد داشت. (ماده ۲ قانون پیش فروش آپارتمان)
زمان تحویل ملک: زمان پایان پروژه و تحویل واحد مذکور و تنظیم سند رسمی انتقال قطعی نیز باید مشخص شود، هرچند همه این موارد می‌توانند دست‌خوش تغییراتی شوند و متضمن خساراتی باشند که در همین راستا راجع به آنها نیز باید تعیین تکلیف شود و چنانچه پیش‌فروشنده نتواند در تاریخ مقرر، واحد وعده داده شده را تحویل پیش‌خریدار بدهد، یا به تعهدات خود عمل ننماید، با توجه به شرحی که در قانون آمده، باید خسارت بپردازد، مگر اینکه به مبالغ بیشتری به نفع پیش‌خریدار توافق کنند و اعمال تمامی خیارات در صورتی که از خود سلب نکرده باشد، برای ایشان امکان‌پذیر است. (ماده ۲) و (مواد ۱۱ و ۱۲ و ۱۳ قانون پیش فروش آپارتمان)
مساحت واحد پیش فروش شده: در صورتی که مساحت واحد تعیین شده بر اساس صورت‌جلسه‌ی تفکیکی، کمتر یا بیشتر از مقدار مشخص شده در قرارداد باشد، قیمت آن بر اساس نرخ مندرج در قرارداد محاسبه میشود. اگر مساحت واحد تا ۵ درصد بیشتر باشد، هیچیک از طرفین نمی‌توانند معامله را فسخ کنند؛ اما اگر از ۵ درصد بیشتر باشد، تنها خریدار می‌تواند معامله را فسخ کند یا مبلغ اضافه را پرداخت کند.
همچنین اگر مساحت واحد تحویل داده شده، کمتر از ۹۵ درصد مقدار توافق شده باشد، پیش‌خریدار می‌تواند معامله را فسخ یا قیمت آن را به نرخ روزِ بنا و نظر کارشناس کسر کند. البته در تمامی مواردی که به علت تخلفات پیش‌فروشنده، معامله از جانب پیش‌خریدار فسخ میشود، ایشان موظف است یا از طریق مصالحه بین طرفین یا برآورد کارشناس که طرفین بر انتخاب وی رضایت دارند، خسارت وارد شده به پیش‌خریدار را جبران کند. (ماده ۷ قانون پیش فروش آپارتمان)
تعیین تکلیف بیمه: از دیگر وظایف پیش‌فروشنده، بیمه کردن مسئولیت خود در قبال خساراتی است که ممکن است از عیب بنا یا تجهیزات و خسارات ناشی از عدم رعایت موازین قانونی، در مقابل خریدار یا اشخاص ثالث باشد و اگر خسارات وارده بیش از مبلغِ پرداختیِ بیمه باشد، پیش‌فروشنده ضامن مابه‌التفاوت بوده و بایستی از عهده خسارت برآید. قابل ذکر است که واحد پیش‌فروش شده یا مبالغ دریافتی بابت آن، قبل از انتقال رسمی به پیش‌خریدار نمی‌تواند به نفع پیش‌فروشنده یا طلبکار وی توقیف و تأمین شود. (ماده ۹ قانون پیش فروش آپارتمان)
دیدگاه شما