قوانین معاملات

قوانین معاملات(مناقصه،مزایده و . )

‏متاسفانه تا کنون برنامه جامعی به جهت در دسترس قرار دادن قوانین مرتبط با مناقصه ، مزایده و یا مرتبط با معاملات خرد و کلان تهیه نشده و یا اگر تهیه شده در دستگاه همراه قابل استفاده نبوده است . با این اندیشه که قوانین معاملات افراد علاقمند و مرتبط با این قوانین خصوصاً کمیسیون معاملات ، کمیته های فنی بازرگانی و امور حقوقی و قراردادها ، منبع سهل الوصولی داشته باشند اپلیکیشن مذکور طراحی و تدوین گردید . قابل توجه اینکه این برنامه برای اولین بار در ایران تهیه شده است و ادامه ،تکمیل و حتی تهیه نرم افزارهای مشابه منوط به حمایت شما عزیزان خواهد بود.

‏به واقع نرم افزار معاملات با هدف ارتقاء معلومات ، دسترسی ساده تر به قوانین و هم افزایی در همین زمینه راه اندازی گردیده است .بخش عمده ای از قوانین و موارد مندرج در این قوانین معاملات نرم افزار به صورت آفلاین تعبیه گردیده است لیکن در مواردی که حجم قوانین اجازه نمی دهد به سایتی که بازهم به همین جهت طراحی گردیده متصل می شود . عزیزان می توانند قوانین مذکور را در همان صفحه به صورت PDF دانلود نمایند و برای همیشه در گوشی خود ذخیره نمایند.

‏از شما خواهشمندیم در کنار ما باشید و با به اشتراک گزاری معلومات خود به واسطه صفحات گفتگو و انجمن ، از تجارب دیگران در این زمینه نیز استفاده نمایید.

‏‏• اضافه شدن قوانین و اصلاحیه های جدید
‏• اضافه شدن امکان ثبت نام در اپلیکیشن و درج نظر در صفحات مختلف
‏• رفع اشکالات بر اساس گزارشهای واصله

قانون در جیب شما

مجموعه کامل قوانین

قوانین و اخبار حقوقی

قانون تایم | قوانین کامل و صوتی

تمام نیازمندیهای حقوقی

مجموعه قوانین ایران

بقیهٔ برنامه‌های این سازنده

استور اندرویدی مایکت: با خیال راحت بر روی گوشی هوشمند اندرویدی خود برنامه یا بازی نصب کنید

از بازی و سرگرمی تا آموزش و پرداخت. دانلود جدیدترین بازی‌های اندروید و بهترین نرم‌ افزارهای اندروید با لینک مستقیم، رایگان، با نصب خودکار دیتا، تست شده و امن، با ترافیک نیم‌بها را به آسانی از مایکت انجام دهید. اولین نفر در به‌روز رسانی اپلیکیشن‌ها باشید.

10 نکته حقوقی مهم در هنگام خرید املاک

در معاملات املاک ، مشکلاتی مانند عدم تعهد به قرار داد از سمت طرفین معامله 10 نکته بسیار مهم که در هنگام انجام یک معامله ملکی باید رعایت کنید:1- شناسایی کامل مدارک فروشنده ملک 2-بررسی وضعیت سند3-خرید زمین های کشاورزی و داخل طرح 4-مطابقت ملک با وضعیت موجود آن.

وکیل ملکی

10 نکته حقوقی مهم در هنگام خرید ملک

وکیل معاملات ملکی ، وکیل تنظیم قرارداد ملک، مشاوره حقوقی برای تنظیم قرارداد، وکیل متخصص قراردادهای ملکی ،هزینه تنظیم قرارداد توسط وکیل، نکات مهم در عقد قرارداد خرید خانه و ملک و زمین

خرید و معامله ملک و زمین کار ساده‌ای نیست؛ و خیلی از افراد نمی دانند که در هنگام خرید و فروش ملک باید به چه نکات و موارد مهمی توجه کنند. گاها در معاملات املاک ، مشکلاتی مانند عدم تعهد به قرار داد از سمت طرفین معامله یا بنگاه املاک ، افراد را به دردسرهای حقوقی و مالی بسیاری می اندازد. در واقع پروسه خرید زمین و مسکن گاه آن قدر پیچیده می‌شوند که بسیاری از مردم نمی‌دانند در این مواقع چگونه باید عمل کنند. بنابراین تن به قراردادی می دهند که در واقع با چشمان بسته امضا شده است. روزانه شاهد افرادی هستم که به دفتر من مراجعه می کنند و در تله ی بسیار بدی گرفتار شده اند آن هم به دلیل امضای قراردادی که آگاهی کاملی از عواقب آن نداشته اند و فقط با دانستن یک یا چند مفاد حقوقی و یا با همراهی یک فرد آگاه و یا وکیل معاملات املاک، می توانستند از به وجود آمدن آن جلوگیری کنند. و جلوی بسیاری از ضرر و زیان ها را در همان ابتدای امر بگیرند. در این مطلب شما با 10 نکته حقوقی مهم در هنگام خرید ملک آشنا خواهید شد.
دعاوی ملکی عموما به سه شکل وجود دارند: دعاوی حقوقی ، دعاوی کیفری و دعوای ثبتی ملک که از کلاهبرداری های خرید و فروش و اجاره تا نقض قوانین معاملاتی یا تعهدات قرارداد را شامل میشوند.
در هر صورت در این مقاله سعی کردم به برخی نکات کلی و مهم در هنگام ثبت معامله بپردازم ولی با لحاظ تمامی این موارد باز هم شما عزیزان از مشورت با وکیل متخصص ملکی بی نیاز نخواهید بود:

1- شناسایی کامل مدارک فروشنده ملک:

در قدم اول باید مدارک شناسایی و وکالت نامه قانونی فروشنده یا امضا کنندگان قرارداد را به طور دقیق بررسی کنید این در حالی است که اگر به جای هریک از طرفین معامله شخص دیگری به عنوان وکیل یا قیم ، قولنامه را امضا میکند باید اطلاعات فروشنده و مالک اصلی با مدارک صاحب سند نیز مطابقت داده شود. نکته مهم دیگر ممنوع المعامله نبودن طرفین معامله است. به عنوان مثال فرد ورشکسته از نظر قانون امکان شرکت در هیچ معامله ای را ندارد. جهت کسب اطلاعات بیشتر در مورد شرایط افراد ورشکسته و نوع معامله با این افراد می توانید به این صفحه مراجعه کنید.

از دیگر نکات مهم قبل از انجام معاملات ملکی اطلاع از محجور بودن یا نبودن افراد به دلایلی مانند کهولت سن یا بیماری است چرا که از نظر قانونی معامله با این افراد باطل است.
به منظور بررسی این موضوع میتوانید از اداره سرپرستی محجوران پیگیری و استعلام نمایید.

2- بررسی وضعیت سند :

قدم بعدی اطلاع کامل از شرایط ملک و وضعیت سند مورد معامله است . به منظور انجام معاملات املاک مطمئن و بی دردسر چه بهتراست که در زمان تنظیم قرار داد علاوه بر بررسی و شناسایی اشخاص حقیقی و حقوقی، حتما وضعیت مورد معامله از نظر ثبت در دفتر اسناد ، مشاعات ساختمان ، توابع و ملحقات ،وثیقه ای و توقیفی بودن، مشخص شود.اسناد ملکی دارای اقسام متفاوت با قوانین ثبتی مختص به خود هستند . لذا خریدار یا مستاجر پیش از عقد قرارداد باید از نوع و وضعیت سند آگاه شود. اگر نکته مبهمی در مورد وضعیت سند مالکیت مشاهده میشود در این گونه موارد رودربایستی نکنید و تمامی مواردی که حاکی بر بی شک و شبهه بودن ملک مورد نظر است را از شخص فروشنده طلب کنید. میتوانید با استفاده از کد رهگیری املاک ، از طریق سامانه دفتر اسناد و املاک کشور، استعلامات لازم را به عمل آورید.

بیشتر بدانید: چگونه قرارداد بنویسیم و چه مواردی را باید در نوشتن قرارداد رعایت کنیم؟

3-خرید زمین های مصادره ای و ستاد اجرایی فرمان امام:

یکی از نکات حقوقی خرید زمین توجه به قوانین خرید زمین از نهادها و اشخاص حقوقی است. برای این قسم از خرید زمین حتماً باید مجوزهای وکالت طرف فروشنده از نهاد مربوطه را به دقت بررسی کنید و از صحت آن‌ها مطمئن شوید. همچنین توجه داشته باشید که خرید زمین‌هایی که توسط دادگاه‌های انقلاب مصادره و به دستگاه‌هایی مانند بنیاد شهید، ستاد اجرایی فرمان امام(ره)، کمیته امداد، بنیاد مستضعفان و… منتقل شده‌اند، معمولاً با مشکلاتی همراه است؛ زیرا مالکان قبلی ممکن است ادعایی را درباره‌ی ملک سابق خود مطرح کنند که از سمت نهادهای قضایی مورد بررسی قرار می‌گیرد.

4- خرید زمین های کشاورزی و داخل طرح:

بعضی از زمین‌ها در محدوده‌ی طرح تفصیلی قرار گرفته‌اند که اصطلاحاً گفته می‌شود درون طرح قرار دارند؛ بنابراین قبل از خرید زمین باید از طرح تفصیلی شهر مربوطه اطلاعاتی را کسب کنید و درباره‌ی مشمول طرح نبودن ملک مربوطه مطمئن شوید. همچنین برای زمین‌های کشاورزی به نکات حقوقی خرید زمین های کشاورزی توجه کنید. بعضی از زمین‌های کشاورزی دارای سند رسمی نیستند و به صورت محلی و سنتی برای آن‌ها سند تنظیم شده است. برای خرید زمین‌هایی از این دست باید قبل از انعقاد هرگونه قرارداد از مراجع مربوطه و دفاتر اسناد رسمی استعلام‌هایی را کسب کنید .و درباره‌ی صحت این دسته از اسناد مطمئن شوید.

5-مطابقت ملک با وضعیت موجود آن:

حتما لازم است قبل از معامله ملک، زمین یا ملک مورد نظر را به صورت دقیق مشاهده کرده و تمامی جوانب آن را از حیث خرابی ، عیوب و نقوص در نظر بگیرید. اگر در ساختمان عیب و نقصی وجود دارد حتی در صورت اطلاع دو طرف معامله ، سعی کنید حتما مشخصات دقیق آن در متن قولنامه درج شود.

6-معاملات املاک ورثه ای :

در معامله املاک قوانین معاملات ورثه ای باید مشخصات دقیق تمام ورثه یا موکلین آنها با اطلاعات ملک و گواهی انحصار وراثت تطبیق دهید. همچنین معامله اینگونه املاک جز با حضور و موافقت تمامی وراث امکان پذیر نبوده و در صورت مخالفت حتی یک نفر، معامله به زمانی پس از پیگیرهای قانونی جهت تعیین سهم هر یک از ورثه موکول میشود. در معاملات املاک با چند مالک ، حضور و امضای همگی آنها یا وکلای قانونیشان الزامی ست اگر یک نفر از مالکین از طرف بقیه آنها وکالت شرکت در معامله را داشته باشد ، تنها حضور و امضای وی کفایت میکند.

صرف داشتن مبایعه‌ نامه دلیلی بر مالکیت شما نیست چرا که پایبندی کامل به تعهدات مندرج در متن مبایعه نامه ، توسط هر یک از دو طرف قرارداد ، از الزامات ضروری معاملات املاک می باشد.

7-عدم پرداخت یکجای کل مبلغ معامله :

نکته مهم دیگر اینکه هرگز تا زمان تحویل گرفتن کامل ملک ، وجه کامل را به فروشنده یا موجر پرداخت نکنید ! تحویل کامل ملک نه تنها به شکل دریافت فیزیکی محل بلکه پس از انتقالات ثبتی سند است. به فروشندگان توصیه میشود ، اگر کل مبلغ معامله را قبل از تحویل ملک دریافت نکرده اند ، باقیمانده پول را از نظر مقدار و زمان دقیق پرداخت با شرطی مبنی بر فسخ یک طرفه قرارداد بدون مراجعه به دادگاه ( در صورت عدم محقق شدن آن ) در قرارداد درج نمایند تا خریدار یا مستاجر هم به شکل متقابل مکلف به پرداخت مبلغ باقیمانده در موعد مقرر شود.

8- تعیین شرایطی بر فسخ قرارداد :
از آنجا که امکان بروز بسیاری از اختلافات آتی در معاملات املاک وجود دارد ، بهتر است جهت پیشگیری از دردسرهای بعدی ، شرایطی بر فسخ را برای هرکدام از آنها تعیین و به شکل کتبی در قولنامه وارد شود.

9- تنظیم و ثبت سند :

از دیگر نکات مهم معاملات املاک به منظور آنکه نه خریدار و نه فروشنده دچار دعاوی حقوقی و ثبتی نشوند ، لازم هست که هر نوع تنظیم سند یا انتقال آن در دفتر اسناد رسمی و سامانه ثبت اسناد و املاک کشور صورت پذیرد.در معاملات املاک استیجاری اگر قولنامه توسط مشاورین املاک تنظیم میشود ، حتما بر دریافت کد رهگیری در زمان تنظیم قرارداد معاملات املاک تاکید شود.با توجه به اینکه قولنامه ها از نوع سند مالکیت عادی هستند ، تنظیم مواد مندرج درآن برای هر دو طرف قرارداد دارای حساسیت بیشتری نسبت به اسناد رسمی است.

10-تنظیم قانونی قرارداد در معاملات املاک :

نکته مهم بعدی جهت شرکت در معاملات املاک با قرارداد غیررسمی آنست که معامله باید نزد بنگاه دارای مجوز کسب اتحادیه املاک انجام گرفته و بلافاصله، کد رهگیری و هولوگرام دریافت نمایند. اگر قرارداد رسمی در دفتر اسناد یا سایر مراجع قانونی توسط مامور فاقد صلاحیت تنظیم یا ثبت شود ، نوع آن غیر رسمی و عادی تلقی میشود.
همینطور باید بدانید بنگاه املاک صرفا با داشتن یک سردر با همین مضمون جهت انجام معاملات املاک کافی نیست ! مشاورین املاک می بایست دارای مجوز کسب قابل رویت باشند.

معامله در فارکس به چه صورت است؟

معامله در فارکس به چه نحوه است؟ اگر شما هم درگیر بورس شده باشید و سررشته‌ای از آن داشته باشید، مطمئنا تاکنون اسم فارکس به گوش‌تان خورده است و ویژ‌گی‌های منحصر به فرد آن شما را ترغیب به سرمایه‌گذاری در این بازار کرده است.

فارکس را می‌توان بزرگ‌ترین بازار بین‌المللی دانست که روزانه چندین تیلیارد دلار در آن مبادله می‌شود. بسیاری از تاجران بزرگ و موفق از این بازار برای کسب سودهای زیاد استفاده می‌کنند.

نکته مهمی که در رابطه با بازار فارکس وجود دارد این است که محدودیت جغرافیایی مانع از معامله در فارکس نمی‌شود. اگر شما هم تمایل به شروع معامله در فارکس را دارید، تا آخر این مطالب همراه من باشید تا شما را با یکی از بازارهای نوظهور مالی آشنا سازم.

مفهوم فارکس :

از گذشته‌های خیلی دور، بازارهای بورس تشکیل شدند. بعد از گذشت مدتی، بازارهای مالی دیگری مانند بازار فارکس، بازارهای آتی و CFD از آن الگو گرفتند و ایجاد شدند.

تمامی جفت ارزها، ارزهای دیجیتالی، نفت، سهام‌ آمریکا، طلا و هزاران دارایی دیگر در کارگزاری فارکس معامله می‌شود. اما، نمی‌توانید تمام آن‌ها را در بازار فارکس معامله کنید. در حقیقت، فارکس مخفف «Foreign exchange » می‎باشد. شما می‌توانید با معامله در فارکس، ارزهای مختلف را رد و بدل کنید. برای انجام این معاملات نیاز به یک نرخ تبدیل دارید. نرخ تبدیل در معاملات فارکس چیست؟

قوانین جدید پیش‌فروش آپارتمان کدام است؟

قراردادهای پیش فروش ساختمان و دعواهای حقوقی، حقوق پیش فروش آپارتمان، محاسن و معایب پیش خرید، قانون جدید پیش فروش، شرایط و نحوه تسویه بهای آپارتمان و مزایای وکیل گرفتن در دعاوی پیش فروش آپارتمان را در بسته حقوقی ایمنا بخوانید.

به گزارش خبرنگار ایمنا، در سال‌های اخیر با توجه به افزایش قیمت آپارتمان در کنار کاهش قدرت خرید مشتریان، قراردادهای پیش فروش ساختمان از رونق بسیاری برخوردار شدند، همراه با افزایش قراردادهای پیش فروش مسکن، دعواهای حقوقی مرتبط با آن نیز رشد چشمگیری داشته است.

در خیلی از موارد پیش‌آمده که اشخاصی اقدام به پیش فروش آپارتمان‌های نیمه ساخت و حتی ساخته نشده کرده‌اند، خریدارانی آن‌ها را خریدند و قرارداد بسته‌شده است. خریدار به خیال خود تصور کرده که توانسته در شرایطی مناسب و زیر قیمت بازار، پول خود را صرف خرید پیش فروش آپارتمان کند، در صورتی که بعد از مدتی فهمیده است خانه‌ای در کار نبوده است و فروشنده سرش را کلاه گذاشته است.

لزوم دانستن مسائل حقوق پیش فروش آپارتمان

لازم است مردم مسائل حقوقی پیرامون پیش فروش آپارتمان را فرا بگیرند، زیرا کمتر موضوعی را می‌توان یافت که از جهت حقوقی و از نظر اجرای تعداد در قراردادهای پیش فروش آپارتمان و از نظر تنوع تخلفات در این قراردادها تا به این حد واجد مشکلات بوده باشد.

دلیل این افزایش کلاهبرداری‌ها این است که در این معامله، ملک قابل رؤیت نیست تا خریدار کلیه امکانات ملک را با یک نگاه بسنجد و با قید یک عبارت ساده «ملک به رؤیت خریدار رسید و وی از کلیه کم و کیف مورد معامله اطلاع دارد»، از فروشنده سلب مسئولیت کند. زمانی که قرارداد پیش فروش ملک نوشته می‌شود، یا خانه‌ای هنوز وجود ندارد یا اینکه کامل نیست. بنابراین تنظیم قرارداد اصولی و دقیق در این نوع معامله لازم و واجب است.

برخی شروط در ضمن قراردادهای پیش فروش آپارتمان می‌تواند از این مسائل جلوگیری کند. برای این امر باید در تنظیم قرارداد پیش فروش آپارتمان طرفین دقت داشته باشند و صرفاً توافق شفاهی باعث رفع ابهامات طرفین نشود، به دلیل اینکه برداشت هر شخص از توافقات متفاوت و نهایتاً منجر به اختلاف می‌شود. بنابراین باید کلیه شرایط و توافقات مکتوب، و مورد امضای طرفین قرار گیرد.

پیش فروش یا پیش خرید چیست؟

از زمانی که موضوع پیش‌فروش آپارتمان به صورت جدی رونق پیدا کرده، همیشه مشکلات و اختلافاتی میان فروشنده، خریدار و شرکت پیمانکار وجود داشته است که باعث شده پرونده‌های زیادی در مراکز قضائی شکل بگیرد. از آنجایی که هنگام عقد بیع (فروش) باید مورد خرید و فروش به صورت فیزیکی آماده و موجود باشد اما هنگام پیش‌فروش آپارتمان، ملک مورد نظر هنوز آماده نشده و همین مسئله بارها و بارها محل مناقشه بوده است

پیش فروش یا پیش خرید همان‌طور که از اسمش پیداست، در لغت به معنای قبل از فروش رساندن و قبل از خرید کردن است. این اصطلاح در مورد بسیاری از معاملات انجام می‌شود. به طور عمده در زمینه املاک به آن دسته از املاکی که قبل از تکمیل شدن و قبل از اینکه قابل سکونت شود به فروش می‌رسد، پیش فروش و به املاکی که قبل از تکمیل و ساخته شدن خریداری شود، پیش خرید می‌گویند.

محاسن پیش خرید برای خریدار:

۱- با توجه به عدم تکمیل شدن ملک مسلماً قیمت پیش فروش یک آپارتمان از قیمت همان آپارتمان در حالت آماده تحویل، مقداری ارزان‌تر است و بعد از تکمیل شدن ملک در صورتی که بازار در شرایط یکسان باشد، خریدار می‌تواند آپارتمان خریداری شده را گران‌تر بفروشد و سود ببرد.

۲- در معاملاتی که املاک به صورت آماده به فروش می‌رسد، خریدار می‌بایست مبلغ قرارداد را حداکثر ظرف مدت ۲ ماه طبق توافق طرفین پرداخت کند. اما در معاملات پیش فروش، مبلغ قرارداد به صورت مرحله‌ای و طی مراحل ساخت پرداخت خواهد شد. بنابراین خریدار قدرت خرید بیشتری دارد.

۳- در پیش فروش، طراحی و اجزای داخل ملک بر اساس سلیقه خریدار قابل تغییر است.

۴- در ساختمان‌های آماده تنها اجزای روکار ساختمان قابل رؤیت است، اما در پیش فروش، تمامی مراحل ساخت و کیفیت مصالح داخلی توسط خریدار قابل رؤیت است.

معایب پیش خرید برای خریدار:

۱- امکان عدم تحویل به موقع ملک از جانب سازنده

۲- قوانین معاملات امکان عدم اجرای مصالح طبق قرارداد توسط سازنده

۳- امکان ناتمام ماندن پروژه در هنگام شرایط رکود بازار و بی‌انگیزگی سازنده

۴- امکان فروش ملک به چندین نفر

۵- امکان کلاهبرداری توسط شرکت‌های نامعتبر

۶- امکان اخذ وام‌های کلان بانکی روی سند مادر و عدم تسویه، که در صورت عدم پرداخت، اقساط می‌بایست توسط اشخاص خریدار پرداخت شود.

۷- امکان عدم اخذ مجوز پایان کار و عدم پرداخت خلافی به شهرداری که این هزینه به گردن خریدار می‌افتد.

قانون جدید پیش فروش آپارتمان

سال ۱۳۸۹ قانون‌گذاران به این فکر افتادند که قانون پیش‌فروش آپارتمان را تدوین و تصویب کنند. در نتیجه قانون پیش‌فروش آپارتمان در ۲۵ ماده و چهار تبصره تصویب شده است که در آن به صراحت اعلام شده پیش‌فروشنده باید احداث یا تکمیل واحد ساختمانی با ویژگی‌های مشخص را در زمین معین شده به صورت آپارتمان انجام داده و در نهایت آن را به پیش‌خریدار که مالک رسمی و آتی آپارتمان مورد نظر است، تحویل دهد، اما قوانین جدید پیش فروش عبارتند از:

امکانات واحد: مانند شماره طبقه و واحد، مساحت واحد و تعداد اتاق‌ها، تعیین پارکینگ و انباری. همچنین مشخصات فنی و معماری ساختمان مانند تعداد واحدها و طبقات کلی ساختمان و نوع کاربری و موقعیت آن، سیستم گرمایش و سرمایش، نوع مصالح ساختمانی و نمای بیرونی آن و به‌طور کلی هر موردی که در پروانه ساخت و شناسنامه‌ی فنی هر واحد قید شده یا عرفا در قیمت آن می‌تواند مؤثر واقع شود. (ماده ۲ قانون پیش فروش آپارتمان)

تعیین قیمت: قیمت آپارتمان باید کاملاً مشخص باشد و تعداد اقساط و نحوه پرداخت آن بر اساس توافق طرفین ذکر شود و پیش‌خریدار به تناسب اقساط پرداختی، مالکِ ملکِ پیش‌فروش شده می‌شود. البته اگر عملیات ساخت‌وساز متناسب با مفاد قرارداد پیشرفت نداشته باشد، پیش‌خریدار می‌تواند پرداخت اقساط تعیین شده را به زمانی موکول کند که تأییدیه تحقق پیشرفت در یک ماه را از مهندس ناظر گرفته است.

در ضمن حداقل ۱۰ درصد قیمت کل هم‌زمان با تنظیم سند رسمی قابل وصول است و توافق برخلاف آن، مورد پذیرش نیست و اما در صورت عدم پرداخت اقساط از جانب پیش‌خریدار در مواعد مقرر، پیش‌فروشنده موظف است، مراتب را به دفتر اسناد رسمی گزارش کند و دفتر به پیش‌خریدار اخطار می‌دهد تا مهلت یک ماه نسبت به پرداخت اقساط اقدام کند و در غیراین‌صورت پیش‌فروشنده حق فسخ خواهد داشت. (ماده ۲ قانون پیش فروش آپارتمان)

زمان تحویل ملک: زمان پایان پروژه و تحویل واحد مذکور و تنظیم سند رسمی انتقال قطعی نیز باید مشخص شود، هرچند همه این موارد می‌توانند دست‌خوش تغییراتی شوند و متضمن خساراتی باشند که در همین راستا راجع به آنها نیز باید تعیین تکلیف شود و چنانچه پیش‌فروشنده نتواند در تاریخ مقرر، واحد وعده داده شده را تحویل پیش‌خریدار بدهد، یا به تعهدات خود عمل ننماید، با توجه به شرحی که در قانون آمده، باید خسارت بپردازد، مگر اینکه به مبالغ بیشتری به نفع پیش‌خریدار توافق کنند و اعمال تمامی خیارات در صورتی که از خود سلب نکرده باشد، برای ایشان امکان‌پذیر است. (ماده ۲) و (مواد ۱۱ و ۱۲ و ۱۳ قانون پیش فروش آپارتمان)

مساحت واحد پیش فروش شده: در صورتی که مساحت واحد تعیین شده بر اساس صورت‌جلسه‌ی تفکیکی، کمتر یا بیشتر از مقدار مشخص شده در قرارداد باشد، قیمت آن بر اساس قوانین معاملات نرخ مندرج در قرارداد محاسبه می‌شود. اگر مساحت واحد تا ۵ درصد بیشتر باشد، هیچیک از طرفین نمی‌توانند معامله را فسخ کنند؛ اما اگر از ۵ درصد بیشتر باشد، تنها خریدار می‌تواند معامله را فسخ کند یا مبلغ اضافه را پرداخت کند. همچنین اگر مساحت واحد تحویل داده شده، کمتر از ۹۵ درصد مقدار توافق شده باشد، پیش‌خریدار می‌تواند معامله را فسخ یا قیمت آن را به نرخ روزِ بنا و نظر کارشناس کسر کند. البته در تمامی مواردی که به علت تخلفات پیش‌فروشنده، معامله از جانب پیش‌خریدار فسخ می‌شود، ایشان موظف است یا از طریق مصالحه بین طرفین یا برآورد کارشناس که طرفین بر انتخاب وی رضایت دارند، خسارت وارد شده به پیش‌خریدار را جبران کند. (ماده ۷ قانون پیش فروش آپارتمان)

تعیین تکلیف بیمه: از دیگر وظایف پیش‌فروشنده، بیمه کردن مسئولیت خود در قبال خساراتی است که ممکن است از عیب بنا یا تجهیزات و خسارات ناشی از عدم رعایت موازین قانونی، در مقابل خریدار یا اشخاص ثالث باشد و اگر خسارات وارده بیش از مبلغِ پرداختیِ بیمه باشد، پیش‌فروشنده ضامن مابه‌التفاوت بوده و بایستی از عهده خسارت برآید. قابل ذکر است که واحد پیش‌فروش شده یا مبالغ دریافتی بابت آن، قبل از انتقال رسمی به پیش‌خریدار نمی‌تواند به نفع پیش‌فروشنده یا طلبکار وی توقیف و تأمین شود. (ماده ۹ قانون پیش فروش آپارتمان)

حل اختلافات: در قانون پیش فروش آپارتمان شرط مراجعه به داور پیش بینی شده است یعنی تعیین هیأت داوران متشکل از داور منتخب پیش‌فروشنده و داور منتخب پیش‌خریدار و یک داور است که طرفین بر آن رضایت داشته باشند و اگر نتوانستند توافق کنند داوری از طرف رئیس دادگستری شهرستان معرفی می‌شود که در صورت نیاز نیز می‌توانند از نظر کارشناسان رسمی دادگستری محل نیز کمک گیرند. آئین داوری در این زمینه نیز تابع مقررات آئین دادرسی دادگاه‌های عمومی و انقلاب است. (ماده ۸ قانون پیش فروش آپارتمان)

انتقال سند: پس از پایان کار ساختمانی در مدت زمان پیش‌بینی شده در قرارداد و تأیید مهندس ناظر و وصول تمامی مطالبات، پیش‌خریدار می‌تواند با ارائه‌ی مدارک مبنی بر انجام تعهدات به دفترخانه‌ی اسناد رسمی، درخواست انتقال سند رسمی به خود را داشته باشد و چنانچه پیش‌فروشنده به رغم اعلام دفترخانه، حداکثر ظرف ده روز برای انتقال سند در آن مکان حاضر نشود، دفترخانه با تصریح مراتب به تنظیم سند رسمی به نام پیش‌خریدار اقدام می‌کند و اداره‌ی ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک نیز موظف است نسبت به تفکیک ملک پیش‌فروش شده بنا به درخواست ذی‌نفع، مبادرت کند. پس از انتقال رسمی و قطعی واحد پیش فروش شده و انجام کلیه‌ی تعهدات از جانب طرفین، قرارداد پیش‌فروش آپارتمان از درجه‌ی اعتبار ساقط شده و طرفین موظفند قرارداد را به دفترخانه مربوطه عودت دهند.

برای پیش فروش آپارتمان چه نکات مهمی را باید بدانیم و چه مراحلی باید به صورت قانونی طی شود؟

- اولین مرحله که اتفاقاً یکی از مهمترین فرایندهای قانونی پیش‌فروش آپارتمان به شمار می‌رود این است که فروشنده بعد از دریافت پروانه‌ی ساختمان از شهرداری و تنظیم شناسنامه‌ی فنی مستقل برای هر واحد آپارتمان که مشخصات و جزئیات کامل درج شده است، اقدام به درج آگهی و تبلیغات می‌کند.

- پیش‌فروش آپارتمان، تمام مراحل باید در دفاتر اسناد رسمی انجام شود و عقد قرارداد و قولنامه‌ی صرف در بنگاه‌ها و مشاوران املاک کافی نیست.

- مجوز رسمی دریافت شود. نکته‌ی مهم این است که بر اساس قانون پیش‌فروش آپارتمان، اگر پیش‌فروشنده و سرمایه‌گذاران بدون تنظیم سند در دفاتر رسمی یا دریافت مجوز انتشار آگهی هر اقدامی انجام دهند، از ۹۱ روز تا یک سال حبس یا دو تا چهار برابر وجوه دریافتی جریمه خواهند شد.

- جزئیاتی که باید بر اساس قانون پیش فروش آپارتمان به خریدار اعلام شود عبارتند از:

مشخصات مالک

مشابه هر قراردادی باید مشخصات طرفین در اسناد پیش‌فروش آپارتمان ثبت شود. اما در موضوع پیش‌فروش آپارتمان باید روشن شود فردی که با عنوان پیش‌فروشنده حاضر شده صاحب سند یا سازنده ملک است. این احتمال نیز وجود دارد که فروشنده در واقع خودش فردی باشد که قبلاً ملک را پیش‌خرید کرده بوده است. موضوع بررسی و سنجش صحت مدارک پیش فروشنده در قانون پیش‌فروش آپارتمان اهمیت ویژه‌ای دارد.

مشخصات و جزئیات آپارتمان

در این قسمت نیز مانند هر قرارداد دیگری باید جزئیات مورد معامله کاملاً شفاف شود. از آنجایی که در پیش‌فروش آپارتمان مورد معامله هنوز به صورت کامل وجود خارجی ندارد، باید مشخصات و جزئیات دقیقی که بر اساس آن خریدار تصمیم گرفته و ملک نهایی را تحویل می‌گیرد، به صورت کامل درج شود.

بر اساس قانون پیش‌فروش آپارتمان، اگر پیش‌فروشنده و سرمایه‌گذاران بدون تنظیم سند در دفاتر رسمی یا دریافت مجوز انتشار آگهی هر اقدامی انجام دهند، از ۹۱ روز تا یک سال حبس یا دو تا چهار برابر وجوه دریافتی جریمه خواهند شد

این مشخصات و جزئیات شامل موارد زیر است:

- تعداد طبقات و واحدها

- شماره طبقه و واحد

- متراژ واحد و تعداد اتاق‌ها

- پارکینگ و انباری

- سیستم سرمایش و گرمایش

- نمای ظاهری و بیرونی ساختمان

- مصالح به کار رفته

- مشخصات و جزئیات دکوراسیون داخلی مانند کابینت

شرایط و نحوه تسویه بهای آپارتمان

از آنجایی که در پیش‌فروش آپارتمان معمولاً زمان تحویل بر اساس شرایط موجود و اعلام سازندگان و سرمایه‌گذاران به صورتی زمانی در آینده مشخص می‌شود، بنابراین بهای آپارتمان به صورت مرحله به مرحله و اقساطی پرداخت می‌شود.

در نتیجه باید به صورت کاملاً شفاف مشخص شود که چه مبالغی به صورت نقد یا چک در چه تاریخ‌هایی باید در کدام مرحله از کار پرداخت شود. بر اساس قانون پیش فروش آپارتمان هنگام عقد قرارداد در دفاتر اسناد رسمی باید حداقل ۱۰ درصد قیمت کل پرداخت شود. مابقی مبلغ که قرار است به صورت اقساطی از سوی پیش‌خریدار به پیش‌فروشنده پرداخت شود باید در تاریخ‌های مشخص بر اساس میزان پیشرفت کار باشد.

اگر پیشرفت کار طبق توافق و قرارداد مکتوب امضا شده نباشد، خریدار می‌تواند دیرتر از زمان مقرر اقساط خود را پرداخت کند. از سمت دیگر اگر در پیش‌فروش آپارتمان، پیش‌خریدار با توجه رعایت مفاد قرارداد، در زمان مقرر اقساط خود را پرداخت نکرده و ظرف یک ماه نیز آن را جبران نکند، قرارداد می‌تواند از سوی مالک فسخ شود.

مزایای وکیل گرفتن در دعاوی پیش فروش آپارتمان

وکیل گرفتن در دعاوی پیش فروش آپارتمان مزایایی دارد که عبارتند از:

- در صورت عدم حضور فروشنده، مدت زمان تنظیم سند رسمی کمتر خواهد بود.

- نیازی به حضور خریدار در دادگاه نمی‌باشد.

- وکیل می‌تواند خسارتی را که در قرارداد پیش بینی شده است را سریعاً از فروشنده مطالبه کند.

- در صورتی که ملک در رهن باشد وکیل می‌تواند فک رهن آن را از فروشنده بخواهد.

- در صورتی که فروشنده حاضر به انتقال و تنظیم سند نشد وکیل می‌تواند با حضور مأمور دادگاه برای تنظیم سند رسمی به نام خریدار در محضر اقدام کند.

اهمیت رعایت قوانین در معاملات ملکی

بسیاری از دعاوی مربوط به معاملات ملکی دارای وجه کیفری می‌باشند. از قبیل انتقال مال غیر، تصرف عدوانی، مزاحمت، ممانعت از حق و… . ولی بسیاری دیگر و حتی اکثریت دعاوی مربوط به املاک دارای جنبه حقوقی است و بر عکس پرونده‌های کیفری برای شخص، مجازاتی در نظر گرفته نشده و نهایتا برای احقاق حقوق مالی زیان‌دیده قابلیت دارند.

با تخصصی شدن امور نیاز به نیروی کار متخصص در هر حیطه‌ای در جوامع امروزی خودنمایی می‌کند. همچنان‌ که شما وقتی دچار مشکلی در زمینه سلامتی خود می‌شوید به پزشک یا برای تعمیر اتومبیل خود به تعمیرکار مراجعه می‌کنید برای حل مسائل حقوقی خود در زمینه معاملات ملکی نیز باید به مشاور حقوقی معامله ملک و خرید و فروش زمین مراجعه نمایید و یا مطالعه و دانش خود را در این زمینه افزایش دهید. چراکه انجام کار بدون مشورت با متخصص می‌تواند مشکلات و مسائل بیشتری برای شما ایجاد کند و برای حل آن مجبور به پرداخت زمان و هزینه گزاف خواهید شد.

دعاوی مربوط به ملک با توجه به ماهیت به سه دسته عمده تقسیم می‌شوند. دعاوی ثبتی، دعاوی حقوقی املاک و دعاوی کیفری مرتبط با املاک. اگر به این دست از مطالب در حیطه معاملات علاقه‌مندید با ما در دلتا مگ همراه باشید.

عدم وجود قانون مخصوص در معاملات ملکی

در خصوص معاملات ملکی متاسفانه هنوز قوانین مدون داخلی کامل نیست و صرفا موادی از قانون ثبت و قانون مدنی و هم‌چنین قانون پیش فروش آپارتمان‌ها، در این حوزه مورد استفاده قرار می‌گیرند. البته در زمینه مالک و مستاجر نیز قوانین متعددی تصویب شده است که با توجه به این امر که منشا دعاوی طرفین نسبت به معاملات ملکی می‌باشد. این قوانین را نیز در چهارچوب دعاوی املاک طبقه بندی می‌نمایند.
در صورتی که علاقه‌مند به دانستن مطالب حقوقی در حوزه ملک هستید مطلب«نکات حقوقی مهم در خرید ملک تجاری» را در دلتا مگ دنبال کنید.

انواع دعاوی معاملات ملکی

از جمله دعاوی مرتبط با املاک می‌توانیم خلع ید، تصرف عدوانی، الزام به تنظیم سند رسمی، ابطال مبایعه نامه، تخلیه عین مستاجره، فک رهن، ممانعت از حق را نام ببریم. هر کدام از این دعاوی بحث کاملا حرفه‌ای را می‌طلبند و نیازمند متخصص معاملات املاک می‌باشند. برخی از این دعاوی در صلاحیت محل وقوع ملک می‌باشند و برخی دیگر در صلاحیت دادگاه‌های دیگری از جمله محل انعقاد قرارداد و … می باشند.

با این تفاسیر، رعایت قوانین ملکی در معاملات از اصول اولیه بوده و عدم رعایت آن‌ها از سوی ملک یا خریدار و موجر یا مستاجر؛ آن‌ها را در پروسه‌ای پر مشقت و خاص حقوقی درگیر خواهد کرد.

پیشنهاد مطالعه: برای آشنایی بیشتر با نکات حقوقی و معاملاتی در زمینه معاملات ملکی مطلب «نحوه تقسیم ملک بین وراث» را مطالعه کنید.